ハザードマップ内の新築一戸建・建売住宅は危険？購入前に確認すべき宅盤・基礎高・水災リスク

もちろんです！

アーネストワンの新築ですね。

そうなんですね。

浸水深は、どの程度なんですか？

確かに微妙なエリアですね。

ではここからは、「微妙」と言った意味についてお話しますね。

まず大切なことは、ハザードマップにかかっているエリアであっても、物件の個別的立地を確認する必要があるということです。

はい。
その物件が、どのような立地に建っているかということです。
宅盤と基礎高を確認する必要があるということです。

家を建てるとき、一番最初に決める大切なことはGLなんです。

GLとは『グランドレベル』または『グランドライン』の略です。
どちらも同じ意味で「地盤面の基準となる高さ」のことなんです。

家を建てるときには、敷地のどの部分に建てるかだけでなく「どの高さの線より、何センチ上に建てるか？」を決めなければいけないんです。
つまり、新築の建売住宅を選ぶときには、「宅盤は、道路より何センチくらい上がっているか？」
そして、「その宅盤から基礎高が何センチ立ち上がっているか」を確認することが非常に大切になってくるのです。

物件を見に行くときには、メジャーはあった方がいいです。

長年の経験とかもありますが、見るポイントがあるんです。

それは『外構のブロック』なんですよ。

はい。ブロックの高さって20cmなんです。
だから、ブロックを基準に土地の高さを見ると、おおよその宅盤の高さが分かるんです。

例えば、道路側の敷地のブロックを見ると、段数は4段であっても水はけのために勾配を付けていたら、敷地の奥に行くほど徐々に地面に隠れていき、見える部分が少なくなっていきます。

入口では4段あっても、敷地の奥になるとブロックは2段になっている。ということもあるんです。

そういうことです。
ブロック1段が20cmですので、2段分だと40㎝敷地が高くなっている。ということなんです。
だから外構ブロックの段数を見るだけで、家が建っている宅盤が、道路から何センチくらい高くなっているか確認できるんですよ。

良かったです。

もう一つ大切なのが『基礎高』なんです。

はい。フラット35の審査基準では、地面からコンクリートの基礎の上端までは40㎝以上ある物件という条件が決められています。

飯田グループやケイアイスター不動産などの分譲地は、ほぼ全てフラット35の基準に適合している物件だから問題はないと思います。

しかし、都市部の狭小住宅は、道路斜線や北側斜線の高さ制限を回避するために、半地下みたいな構造にした新築もあるので注意が必要です。
つまり、基礎が地面の中に埋まっているような構造なんです。
そうなると、フラット35が使えないだけでなく、基礎高が凄く低くなるので、ちょっとした雨でも浸水被害が出やすいんです。

実際にそういう現場の住宅診断をしたことがありますが、完成後、雨水侵入して修理するために床を剥がしたり･･･大変でした。

そうです。
特に、水災ハザードマップのエリアに入っている物件では、宅盤と基礎高は要チェックです。

その通りです。
60cm上がっている建物なら、浸水想定の目安で一番下の0から50cm未満のエリアで床上浸水になる可能性が低いと判断できます。

そうなります。
先日、中島さんが検討している物件を一緒に見てきたじゃないですか？

そのとき私が基礎高を確認した写真があったので見返してみたら、道路と宅盤の高さは、ほぼフラットでした。
だけど、その物件の基礎高は120cm近くもあったんです。

そうやって水災の対策をしているということです。

そうですよね。
それでは、中島さんは、そこを選ばなければいけない理由はありますか？

なるほど。唯一のウィークポイントが、水災ハザードなんですね。

結局のところは、その物件を選ぶ理由がウィークポイントに勝っているかどうかです。
意外と、利便性が良い人気の街でもハザードマップに入っているエリアは多いんです。

数年前の台風で甚大な被害を受けた、武蔵小杉のタワマンや二子玉川周辺などは未だに人気があります。
もっと大きいエリアでいうと、戸田市や足立区などは殆どの区域が水災ハザードエリアに入っています。
つまり、ハザードエリアに入っていても、それ以上の価値を見出せる人は、そのエリアを選んで住む。ということなんです。

例えば
・先祖代々そこに住んできた
・子供の学区域の関係
・通勤通学の関係
そのような理由で、ハザードのリスクにあるエリアを選ぶ人も少なくありません。

そうなんです。

そこで、ハザードマップのエリアに入っている物件選ぶ際の注意点と対策をまとめてみます。

一つ目は、宅盤と基礎高を確認する。
これは、先程、お話したとおりです。

二つ目は、物件の所在地が分かる広告図面や地図などを持って市役所の防災課に行って、その場所の過去の災害履歴をヒアリングで確認することです。

そういうことです。
ちなみに、ゼロシステムズでは契約する前の物件調査で必ずやっている作業です。

よほど、そこに住まなければならない理由がなければ、そうですね。

そして、ハザードマップに入っているエリアの物件を買うのであれば、火災保険の水災オプションには必ず入るということです。

エリアなどにもよるのですが、年間で1万数千円から2万円ちょっとくらいです。
火災保険の水災オプションについては、過去に解説していますのでそちらをご覧ください。

ウィークポイントがあれば、価格は安いということです。
中島さんが今悩んでいる物件はハザードマップで0.5～3ｍのエリアですから、基礎高120cmあれば、そう簡単に床上浸水にはならないでしょう。
しかし、最悪の想定では3mだから、床上浸水になって1階部分が沈む可能性がある。
だけど、2階部分は浸水しないから、いざとなったら2階へ垂直避難すれば命は助かる。
その後は、保険金で修理できるので金銭的にはプラマイゼロ。
ということですね。

そういうことです。

よかったです。
では、今回は以上とさせていただきます。