【不動産市場】持家は負債という発想が古い｜インフレ時代に住宅ローンで家を買う効果とは？

ゼロシステムズの田中勲です。

よろしくお願いします。

それには、大きく分けて3つの理由があります。

1つ目は「機会損失と金利の支払い」という考え方です。

はい。
金融リテラシ―が高くなっていくと、常にお金を増やす側…金利や配当を受け取る側にいたいと考えるんです。
家を買うための頭金や諸経費、そして維持費にかかるお金を運用に回せば、複利で収益を生む可能性があります。
しかし家を買うと、そのチャンスを失うことになります。

そうですね。
さらに住宅ローンを組むということは、
『本来、資産運用で受け取る側であるはずの金利を、金融機関に支払い続ける側』
に回るということになります。
金融リテラシーが高いとされる人は、金利を支払う立場になることに強い抵抗感を感じるんです。

2つ目の理由が
残債 > 売却価格（オーバーローン）のリスクです。

建物というのは、築年数の経過とともに価値が下がるものです。
特に、頭金0円のフルローンで買うと、買ってからしばらくは売却価格よりも住宅ローンの残債の方が上回る、オーバーローンの状態になりがちなんです。

住宅ローンの残債を抹消できません。
売却価格で足りない分は、自己資金で借金を返さないと売れなくなります。

そうなんです。
いつでも売って清算できない状態は、投資家的な発想だと『資産』ではなく『負債』を抱えているのと同じなんです。

3つ目の理由が
お金を奪っていくものという会計上の定義です。

はい。これは2000年初頭に出版されたロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん 貧乏父さん』という書籍にもあるように、『資産はお金を入れてくれるもの、負債はお金を奪っていくもの』という定義なんです。

私も20年位前に読んだのですが、簡単にいうと、
『マイホームは所有しているだけで、金利、税金、修繕費などのお金をポケットから奪っていくものだ』
という考え方なんです。
つまり、この本では『負債』と定義されているんです。

ちょっと雰囲気が暗くなってしまいましたね。

そうですね。
「家なんて買わずに、公営住宅に住んで、資産運用して複利でお金を増やすのが一番良い」というようなコメントも時々ありますね。

中島さんは、すぐ迷える子羊になりますからね。

よろしい…。
ていうか、また、この流れになると、
インチキ宗教法人の教祖様みたいなのでやめましょう。

だけど、これから家を買う人にとっては『マイホームは負債か資産か？』とは、悩ましい疑問だと思います。
そこで、この疑問について、順を追って説明していきます。
今回、このテーマをお話するにあたり、ゼロシステムズYouTubeチャンネルでは、皆さんにアンケートを実施しました。

住宅ローンを組んで、 購入する実需のマイホームは「資産」だと思うか？
それとも、「負債」だと思うか？
もしくは「そんなことは気にするべきではない」と思うか？
というような、3択のアンケートをしてみました。

はい。
コチラをご覧ください。

結論
1番はマイホームは資産
2番は「そんなことは気にするべきではないと思う」
そして、負債だという人も、全体の4分の1くらいに達しました。

どうしてですか？。

中島さんは、すぐに買う気が失せちゃいますからね。

そうなんですね。

基本的に、マイホームも『資産』の一つだと私は考えています。
ただ「そんなこと気にするべきではない」と思っていますよ。

はい。
住宅ローンを組んで購入する家だって不動産ですから、自分の資産になります。
私は『資産』というスタンスで間違いないです。

もちろんです。
家を買わず、一生家賃を支払い続けるというのは、金融機関のために金利を支払わない代わりに、大家さんのために利益を提供することになりますからね。

さらに、家賃を何年、何十年と支払い続けても、その物件が自分のモノになることはありません。
つまり、家賃は完全に消費なんです。

先程は、マイホームは『負債』だという理由を3つ挙げましたが、ここからは、マイホームは『資産』であるという理由を3つご紹介します。

一つ目は、
家賃＝100％消費 に対する 元金返済＝強制貯蓄 という視点です。

はい。
先ほど申し上げたように、投資家は金利の支払いを嫌います。
しかし、実家暮らしの人は別として、住居費は『賃貸でも持ち家でも必ず発生するコスト』と言えます。

家賃は支払っても何も手元に残りませんが、住宅ローンの返済額には、金利もありますが、元金の返済が含まれているんです。

この元金部分は、将来その家を売却した時に手元に戻ってくる、含み資産の蓄積と言えるんです。

その通りです。
住宅ローンで支払う金利よりも、賃貸で払い続ける、消費する家賃の方が大きな損失と言えるんです。

そして2つ目が、『レバレッジ』による資産形成の効率性です。

はい。
私は30歳のときに、初めて家を建てました。
当時、清水の舞台から飛び降りるくらいの気持ちで6,000万円の住宅ローンを組みました。
あれから22年経ちました。

はい。残っていますよ。

はい。しません。

これから本格的に金利上昇して、3％くらいになったら一括返済すると思いますが、1％台であればもったいなくて。まだ繰上げ返済しませんよ。

そうですよ。
6,000万円借りてから22年経って、仮に残債が3,000万円残ってたとします。
そこで、今、全額返済して借金をゼロにするのと、返さずに3,000万円を手元に残しておくのと、どちらが得だと思いますか？

確かにそうですよね。
だけど、投資家や経営者の視点だと逆なんです。
住宅ローンの金利が上昇したと言えども、変動はまだ1％台ですよね。

でも、その3,000万円を別の運用…例えば手堅いインデックスファンドや自分の事業に投資して、年利3％や5％で回せたらどうでしょう。

その通りです。
今の時代、2％未満で資金調達ができるというのは、住宅ローン以外にはないんですよ。

そういうことです。

その通りです。
私の場合は、金利3％を超えなければ繰上げ返済はしないと思います。
それに、全額繰上げ返済しちゃうと、団信の保障も消えてなくなっちゃいます。
私の場合は、ガン特約団信にも入っていますが、52歳では新規に入れないですからね。

ガンが発見されれば、住宅ローンは免除になります。この確率は宝くじの当選確率より圧倒的に高いですから。

そうですね。
お話を戻しますが、これが「レバレッジ」です。
自分のなけなしの貯金だけで資産を作るより、銀行で大きな資金を借りて運用した方が、資産形成のスピードは圧倒的に速くなります。

わたしは22年前に初めて住宅ローンでマイホームを買って、それから収益物件も銀行でお金を借りて買ったりしてきました。
つまり、自分のお金を使わずに資産を形成してきました。

今、自宅を売却すれば、残債以上の価格で売れます。
『家は出来るだけ早いうちに買った方が良い』ということを実感しています。

3つ目が、『住居費の固定化』によるインフレヘッジですね。

そうですよね。
先ほど、ロバート・キヨサキ氏の定義では『お金を奪うもの＝負債』と説明しましたが、この書籍は2000年ころに出版された本です。

当時は、デフレスパイラルの真っ只中でした。つまり、これはデフレ期の考え方に近いと言えます。
インフレ局面では、貨幣価値が下がり家賃は上昇する傾向にあります。

一方、持家は、物価には影響されませんし
人生において「住居費」を現在の価値で安定できる効果があります。

さらに、ローンを完済すれば住居費は大幅に下がります。
その後の人生において、持家は支出を劇的に減らす存在へと変わります。
つまり、長期的な視点で見れば、マイホームは人生最大の支出に対する、守りの資産なのです。

『金持ち父さん貧乏父さん』が出版された2000年代初頭に、この本を読んだときには衝撃的で「自分もこうなりたい」と思って、不動産投資を実践して今に至っています。

当時はデフレスパイラルの真っ只中でした。
ですので、この本に書いていてあった『持家は負債である』という理屈はデフレ時代に非常にマッチしていたんです。
だけど、現在の日本は、大きく変わり、物価高騰時代です。

つまり、貨幣価値が下落し続けているということです。
インフレは、十数年～場合によっては数十年単位で続く可能性があると言われています。
そのため、マイホームは住宅ローンとセットにすることで、極めて強力な『資産形成のツール』に変わっていると言えます。

そういうことです。
どちらが正しいかではなく、どちらが合理的かを考えるべきということです。

おっしゃる通りです。

ですね。
ただし、全てのマイホームが手放しで資産になると言っているわけではありません。

そういうことです。
これに関しては、先日、リニューアルした『みらい価値診断Ver.2.0』を使って、将来の資産性を確認してください。

変な広告も出てきませんので、ぜひ使ってみてください。

結局のこところ、家は、自分自身や家族が「住むための場所」なんです。
人生を豊かにする…つまり住まいのQOLを高めるためのツールでもあると思うんですよ。

今日は、中島さん、まとめ方がさえてますね。

素晴らしいです。
中島さんの、おっしゃる通りだと思います。

ありがとうございました。