【不動産売買】契約解除について
～手付解除 違約解除 滅失/毀損による解除 住宅ローン特約による解除～

今回は
『新築の建売住宅を契約してから､契約を辞めたらどうなるのか？』
ということについてお話しします｡

ラジオネーム『匿名希望』さん｡
ご質問ありがとうございます｡

ゼロシステムズでは､
この「契約解除に関する手付解除というのはどういったものか？」
わかりやすく説明するための専用書式を作りました。

今日契約した後､引き渡しまでの間に､やっぱり契約を辞めたいとなった場合･･･

• ・転勤/退職
• ・新たな借金抱えた
• ・気が変わった

など､
買主側の事情により契約を解除する場合は手付金が戻ってきません｡
　これが『手付放棄による解除』ということになります｡

今回の匿名希望さんのご質問内容の場合､買主側の事情ということなります。
ですので､残念ながら手付金は戻ってこないという事になります。

実際います。

私はこれまで､年間100件ぐらいずつ､トータルで3,000件ぐらい契約の仲介をしています。 その経験から平均すると､年に1件あるかないか位ですが､手付放棄でやめる人がいます。

業者が売主の建売住宅

売主の方から契約を解除して､手付金倍返しになった例は､私は記憶にありません。

個人が売主の中古住宅

個人の方が
①持ち家を売却すると同時に
②新築を購入して引っ越し
と考えていた際､
買い換え先の計画が崩れて引っ越しができなくなり､売却の契約を解除しなくてはならず､倍返しになった。
という経験はあります。

手付放棄となる理由で､多いのは『転勤』です。

また､契約した後に､物件に関して意見の食い違いなどから夫婦喧嘩となり｢それならもう嫌だ｡｣となう場合も実際ありました。

「これから結婚します！」という2人で契約して､引き渡しまでの1～2ヶ月の間に喧嘩してしまい､結婚も無くなってしまった。
彼氏の方が来て､ちょっと深刻な顔して｢契約を辞めたいんです･･･｡｣という感じです

最近にも手付金100万円を放棄するっていう話があったのですが･･･｡

今は落ち着いていますが､ちょっと物件価格が上がってる時期があったじゃないですか。

物件価格が上がっている中で､手付け放棄で契約解除はもったいないので･･･

• ①手付放棄するのを止めて
• ②かかった経費分を上乗せして
• ③新築未入居として売り出す

ゼロシステムズでは､そのときのお客様の状況や世間の状況に応じて､臨機応変に対応させて頂いております。

今日契約した後､引き渡しまでの間に､
家が火事になったり壊れたりして､引き渡しを受けても住めない状況
（買主が契約を締結した目的を達成できない状況)になってしまった場合は､
支払った手付金をそのまま返してもらい､契約を解除することができます｡

要は｢無かったことにしましょう｡｣ということです。

売主が元通りに直したにもかかわらず､
買主が
「1回壊れちゃって気分的に嫌だから解約したい｡｣
となった場合は､買主側の事情による解除となり､手付放棄になります｡

• ・残代金を支払ったのに引き渡しされない｡
• ・引き渡しされたのに残債金が支払われない｡

つまり､
相手方が契約の履行に着手したにもかかわらず､もう一方が履行しない｡
一方は約束を守ったにもかかわらず､もう一方が約束を守らない｡

このような場合は､違約金として売買代金の10%または20%の対象になります｡
3,000万円の売買契約だった場合､違約金は 600万円 になることもあり得ます｡

通常､建売住宅の契約をする時には､引き渡しの際に以下の3つを同時(同日)に行います。

• ・お金を払うこと
• ・登記を申請すること
• ・物件の引き渡し

ですので『この契約違反による解除』になることは､普通では考えられません。

融資利用の特約による解除は
『もしもローンが通らなかったら､手付金を返金して白紙解約です｡』
という､買主側の保護のための特約となります。

例えば､
宅建協会の書式では､期日を過ぎてしまった場合は自動的に契約解除になります。

ですが､
契約書の書式によっては､期日を過ぎてしまった場合は『手付放棄』扱いとなる物が､結構あります。

ですので､契約書の内容を確認しておく必要があります。

ゼロシステムズでは､期日までにローン承認結果が出なそうなら､あらかじめ数日前に売り主の方に相談します｡

｢ローン審査の申し込みはしてあるのだけど､銀行の都合で融資利用の特約による解除の期日が来てしまいそうです。
期日を伸ばしていただけませんか？」

このように相談すると､絶対にダメだということはありません。

期日を伸ばしてもらえた場合は､きちんと『変更合意書』という書類を交わしておきます。

契約書には反社会的勢力(反社)の関係のことが書いてあります。
ここには以下のようなことが書いあります。

• ・反社の人とは契約することができません。
• ・後日それ知った場合は契約解除になります。
• ・違約金20%がかかります。

どちらかと言うと買主保護の為の内容になっています。

以前は
『瑕疵担保責任』と呼ばれていました。

これについては､
『建物の保証』という内容で､後半に詳しく説明していきます。