【不動産解説】旗竿地を購入時の注意点！路地状敷地／敷地延長

今回は、
『旗竿地は買っても大丈夫か？』
というテーマでお話して行きます。

それでは、旗竿地について説明していきますね。

まず、リスナー様から旗竿地に関連したご質問を頂いているので、サッシーさん紹介をお願いします。

ラジオネーム：エルさん ご質問ありがとうございます。

ご質問者様の検討している物件の旗竿地とは、このような区画の敷地だと思います。

旗竿地とは、道路から路地状になってる自分の敷地を通って、家に入るような敷地のことを言います。

また、旗竿地のことを不動産業界では『路地状敷地』や『敷地延長』と言います。

一概にダメというわけではありません。

ここからは旗竿地の注意点についてお話して行きます。

不動産を購入するうえで最も大切なことは『建築確認を取得できる』ということです。

はい。建て替えが出来る要件のことです。

旗竿地を購入するときには、路地状敷地の部分の接道間口が非常に重要になります。

建築基準法では、幅員4m以上の道路に間口2m以上接していないと、建築確認を取得することができません。

要するに『建て替えが出来ない』ということになります。

例えば、間口1.99mでは、建て替えが出来ない土地となります。
建て替えができない土地には、銀行は住宅ローンの融資を出しません。

そのため、間口1.99mと2mとでは、不動産価値として大きな違いがあります。

そうですね。
ですが、それだけでは確認不足なんです。

自分で計測して2mピッタリあっても、契約後に「誤差で、やっぱり1.99mでした…」となったら大きな問題です。

間口2mピッタリの路地状敷地の場合は、確定測量図の有無を確認する必要があります。
確定測量図が無い場合、土地家屋調査士による確定測量を実施する必要があります。

確定測量とは、隣接地や道路所有者と立会いのもと、境界の位置を確定することを言います。 そこまですれば、間違いなく将来建て替えができると確信がとれます。

旗竿地では、路地状部分を駐車スペースしている物件が多いです。

図のような場合…

手前の1号棟は駐車スペース1台分しか確保できませんが、旗竿地の2号棟は路地状部分を利用して、駐車スペースを2台分確保できるというメリットがあります。

ただし、間口2mピッタリの場合は、車を入れるのは極めて難しいです。
日常的な駐車スペースとして利用するのであれば、間口2.5m以上は欲しいところです。

以下はゼロシステムズのスタッフ：野方 ポストの引用です。
旗竿地の物件を調査に行った時の画像です。

駐車スペースの有効幅が2.5mに満たないところに普通車を停めると、かなり窮屈です。
路地状部分の間口は 2.5m以上～3mくらいあると余裕があって良いと思います。

車には内輪差というものがあります。
そこで、お互いの車庫入れをしやすくするために、内輪差部分の敷地を協定地に設定している新築物件も増えてきました。

『お互い車で踏んづけて良いですよ』という感じです。
こういう部分も、旗竿地を検討するときのチェック要件と言えます。

敷地の方位次第なので、物件を見てみないと何とも言えません。

南道路の物件であれば、2号棟の南側に1号棟が建っているので、陽当りが悪い可能性があります。
しかし、南道路ではない場合、南面が開けていれば旗竿地であっても陽当りが良い可能性があります。

旗竿地の場合は広告図面だけで判断せず、現地で陽当りを目で見て判断することが大切です。

今回の旗竿地のお話をまとめますと･･･

• ・旗竿地は間口に注意
• ・駐車スペースを考えると間口2.5m以上欲しい
• ・協定地があると使い勝手が良くなる
• ・旗竿地の陽当りは広告図面だけでは判断できない

旗竿地
車好きなら
悪くない

一般的に間口が狭い旗竿地は、整形地に比べて価格が安くなる傾向にあります。
しかし、路地状部分を有効活用することにより、使いやすい場合もある。

という考えをまとめてみました。