【解説！不動産市況】住宅ローン金利1％上昇で物件価格20％下落する！マンションと一戸建て市場の狙い目エリア！
【解説！不動産市況】住宅ローン金利1％上昇で物件価格20％下落する！マンションと一戸建て市場の狙い目エリア！
※記事は原稿を元に校正/編集しております。そのため、言い回しなど本編動画と異なる部分がございます。
今回のテーマ『どうなる？不動産市場！金利上昇と住宅需要！』
今回のテーマは
『どうなる？不動産市場！金利上昇と住宅需要！』
と言う事で、引き続きスペシャルゲストの『モゲ澤先生』こと、株式会社MFS 取締役CMOの 塩澤崇 さんにお話を伺っていきます。
モゲ澤先生、よろしくお願いします！
今回も、元気よくたっぷりお話できればなと思います。よろしくお願いします！
改めまして、以下がモゲ澤先生の経歴です。
今回もよろしくお願いします。
塩澤 崇（しおざわ たかし）さん プロフィール
■ 塩澤 崇（しおざわ たかし）
株式会社 MFS 取締役CMO
略歴
| 2006年 | 東京大学大学院情報理工学系研究科修了(専攻：数理情報学) |
|---|---|
| 2006年 | モルガン･スタンレー証券株式会社にて住宅ローン証券化ビジネスに参画｡ モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案､当局対応を担当｡ |
| 2009年 | ボストン･コンサルティング･グループ入社｡ メガバンク･証券･生保の国内営業戦略･アジア進出ロードマップ等の経営コンサルティングに従事 |
| 2015年 | 9月よりMFS取締役COO 住宅ローン比較サービス『モゲチェック』運営 |
| 2022年 | 5月～2023年8月 教えて！不動産の知恵袋 月イチレギュラー |
| 2024年 | 6月 東証グレース市場に上場 |
| 2024年 | 10月 取締役CMOに就任 |
塩澤 崇 紹介ページ – モゲチェック
モゲ澤先生、今回もよろしくお願いします。
不動産価格とローン金利の関係
まずは、
『不動産価格とローン金利の関係』についてお伺いします。
住宅ローンの金利が上昇すると資金調達コストが高くなるので、不動産価格は下がるかと思います。
その件に関して、モゲ澤先生の見立てを教えてください。
金利が1％上がると不動産価格は20％下がる
おっしゃる通り『金利が1％上がると不動産価格は20％下がる』と言われています。
20%ですか！？結構大きいですね。
どういう風に計算するかというと･･･
- 購入検討物件価格：3,500万円
- 返済期間：35年
- 金利：0.5％
- 毎月の返済：9.1万円
答えは3,000万円なんです。
金利が0.5％から1.5％に上がると金利コストが増えるので、借入額自体を減らさないといけないんです。
これが『金利が上がると不動産価格が下がる』という事なんです。
大体の目安として、金利が1％上昇すると、不動産価格が20％下がる関係になります。
ほとんどの人が住宅ローンを使っているから、『返済額が高くなったら借入額が減る』と言う事ですよね。
20％下がる事は、一般的な家庭ほど影響を受けやすいです。
国内インフレの影響 / 米国経済の影響
そうなると、国内のインフレとか米国経済の影響ってどうなんでしょう？
■国内インフレの影響
インフレに関しては、これは国内価格を下支えする要因になります。
先ほど「金利が上がると不動産価格が下る」って言いましたけれども、全部の不動産が一方的に下っていくだけかと言うと、そうではないと思っています。
今、インフレで年間2％ぐらい物の値段が上がっているんです。
なので、不動産価格も同じです。理論的には2％ずつ上がっていくはずなんです。
金利が下がる効果とインフレで押し上げる効果とで、せめぎ合いになっています。
どっちが勝つか？って感じですよね。
■米国経済の影響
米国経済の影響ですが「ソフトランディングするんじゃないか？」みたいに言われてますけれども、仮に景気後退が始まって不景気になってしまうと、株価も大きく下がるはずなんですよ。
アメリカのS&P500とかダウとかが大きく下がると、日経平均も大きく下がります。
そうなると、消費者心理を冷やしちゃうんですよね。
「NISAはじめたのに！」
みたいな？
そう。
「株で含み益出てたから、これで家を買おうと思ってたのに！」みたいな。
そうなると、不動産価格も冷え込んでしまう可能性を考えられます。
今後円高になると、外国人投資家にとって、日本の不動産はもう割安ではなくなる感じじゃないですか？
インバウンドの需要も減少する可能性がありますよね。
それも下落圧力になるんじゃないかなと思いますが、どうなんでしょう？
理論的にはそうだと思ってます。
ただ、外国人投資家からの投資が冷え込むほどの円高になり得るのか？
今、大体1ドル 140～150円ぐらいじゃないですか？
行っても130円くらい、昔みたいに110円とかにはならないと思います。
だから理論的には、円高って外国からの投資っていうのが細ってくる可能性がありますけども、多分そこまでならないと思うのです。
インバウンドの投資っていうのは、引き続き旺盛なまま続くんじゃないかと思います。
なるほど！
わかりました。
マンションと戸建て市場の違い
続いては、コチラ！
『マンションと戸建て市場の違い』についてお願いします。
マンション市場と戸建て市場って、全然違いますよね？
建っている場所が違う
そうですね。
何が違うかって言うと、建ってる場所が違いますよね。
マンション：基本的に駅前とか、土地が無いけど人気があるから縦に長く造るので、大都市圏もしく駅前に建っている。
一戸建て：贅沢に土地を使える、地方もしくは郊外に建てる。
どういった人が買おうとするか、その対象者とか目的も変わってくると思います。
確かにそうですね！
マンション派？戸建派？
モゲ澤先生はどっち派ですか？
マンション派？
戸建て派？
憧れているのは一戸建ての平屋です。
平屋に憧れてるんだけれども･･･実際はマンション住まいなのでマンション派です！
平屋は買えない！
確かに一番良いのは、マンションが建つような立地に平屋ですね！
田中先生は戸建て派ですよね？
そうです。
私は戸建て派なんです。
超高級マンションを住宅ローンで購入している人
ところで、7億～8億円の三田ガーデンヒルズってあるじゃないですか？
ああいう超高級マンションって、住宅ローンを組んで買ってる人はいるんですか？
少ないと思います。基本的にキャッシュです。
もしくは不動産投資として買っている人なので、『住宅ローン』じゃなくて『不動産投資ローン』ですね。
それで二件目、三件目として買っている富裕層が多いんじゃないかと思います。
でも投資って利回りの投資なのか、売って転売なのか･･･？
転売の方だと思います。
全然利回り出ないですよね？
全然出ないです。
都内の超優良物件とか、利回り2％～3％とかじゃないですか？
3％いけば十分ですよ！
三田ガーデンヒルズのワンルームもあるじゃないですか。25平米の･･･。あれ、1億何千万円でしょう？
家賃どれくらい貰えば良いんだ？って。
毎月キャッシュアウトが激しい！
基本的に転売のキャピタルゲイン狙いですね。そう言った形で富裕層の人が買うと。ですが、住宅ローンを組んで買っている人も居るとは思っています。
この前、きらぼし銀行（東京の地方銀行）の担当の人に、「今までで一番の（住宅ローンの）高額融資はいくらでした？」と聞いたところ、5億数千万円らしいです。
住宅ローンで5億円ってあるんですね。
借りられるらしいです。
晴海フラッグなど湾岸部の今後は？
投機的に転売されている晴海フラッグとか、あの辺りの市場ってどうなんでしょう？
一回調整は入るだろうなと思います。
8月5日の大暴落の時には調整が入ったような雰囲気でしたね。
そうですね。
都心からちょっと離れたところでは、「今までみたいに一本調子でガンガン上がっている感じではない」と言う話がちらほら聞こえています。
いずれ相場も調整が入ると思います。
いずれにせよ、利便性の良いところは、その希少性は担保され続けます。
ですので、今後インフレって考えると、調整した後また上がる事が考えられます。
今後は金利が上昇すると、都市部のマンションと郊外の戸建て市場の変化は、どんな感じになるでしょうか？
まず、都心部のマンションは、それでも上がる可能性がありますね。
もちろん調整は入るかもしれませんけど、金利負けしない。人気があるんで。
一方、郊外の一戸建ては弱含んでしまうかと。
レインズのデータを分析したんですけども、
- 東京：八王子駅
- 徒歩：30分以内のバス便エリア
今、その辺りは弱いんですよね。
だから、今後金利が上がってくと、坪単価の下落も加速化していく可能性があると思います。
金利1％上昇で物件価格20％下落。
今回（10月）金利が0.15％上がっているので、この公式に当てはめると、理論的には物件価格が3％の下落なんです。
こう言ったところから、さらなる下落が観測される可能性があると思います。
今、郊外って過剰供給なんですよね。
コロナ需要あったじゃないですか。あの時にパワービルダーが仕入れすぎちゃったんですよ。
人口が少なくて需要が少ないところに、一気に20棟現場・30棟現場とか。そうでなくても5棟・5棟とか。
いっぱい建てちゃったから、需要に対して供給過多になってしまって、在庫処分で値段が下がっているんです。
そうすると値崩れするから、レインズでも金額が安くなっているんです。
2,980万円だった物件が、徐々に下がって2,480万とか500万も下がっていたり。2,500万円ぐらいの物件が、1,980万円とか。
そうなると、仮にタダで土地を貰っても注文住宅で家を建てると2,000万円を超えるんで、”土地代タダ”みたいな金額で売り出されてる状態なんです。
パワービルダーは、そのような物件の在庫が捌けた後、需要が少ないところは仕入れなくなります。
その辺をよく見極めて買った方が良いです。
狙い目のエリア
それでは、次にいきます。
『狙い目のエリア』についてです。
モゲ澤先生には、マンションの狙い目のエリア。
田中先生には、郊外の一戸建ての狙い目のエリア。
それぞれ、どのようなエリアが狙い目か、詳しく教えてください。
モゲ澤先生が考える マンション狙い目エリア
まずはモゲ澤先生が考えるマンションの狙い目エリアを教えてください。
マンションを買いたい人は、利便性で狙っています。そして資産価値が保たれるところを考えてると思うんです。
ただ、この2つを求めに行くと、本当にとんでもない値段になっちゃうんですね。
都心3区、山手線の内側で、しかも駅近。
もう2億～3億の世界になっちゃうじゃないですか？
買えないじゃないですか？
できれば新耐震で、3LDKで、1億円ぐらいが良いんじゃないですかね？
それでも高いぐらいですけど。
■モゲ澤先生イチ推し『城北デルタ』
だとしたらオススメするエリアは、私が勝手に名付けたんですけど『城北デルタ』三角形です！
上が赤羽・埼京線で降りてきて池袋・京浜東北線で降りてきて田端。
ここの三角形ですね。
いわゆる城北エリア。
それを私モゲ澤が勝手に『城北デルタ』って名付けたんですけど。ここは利便性が良いんですよ。
京浜東北線も埼京線も走っているので、都心のターミナルには近いです。
15分くらいで都心のターミナル駅に入れちゃう？
20分くらいかと。
そのデルタの真ん中、例えば三田線、南北線も走ってますね！あとは都電荒川線も走ってる！
色々と公共交通機関があります。
歩けば徒歩15分以内には必ず駅がある！
明治通りとか走ってるんで、バス便も多いんですよ！
利便性が良い！
物価がそこまで高くない！
下町なんですよね。
気兼ねなく普通にリラックスして過ごせる街です。
かつ、ハザードマップで見て、水害が無いんです！
京浜東北線の西側って高台の上になっているんです。荒川とかが氾濫したとしても、水害を受けたり、水没する可能性が低いんですよね。
こういったところを考えると『城北デルタ』はオススメ！
覚えましたか？
『城北デルタ』です！
モゲ澤先生の言葉です。
流行るかどうかはわからないですけど。
モゲ澤先生、ありがとうございます。
田中先生が考える 郊外一戸建て狙い目エリア
それでは田中先生、郊外の一戸建ての狙い目エリアをお願いします。
郊外になると人口が減っていくんで「将来、価値が下がるんじゃないか？」って心配されている方が多いと思います。
そこで、まずは『郊外の一戸建てで価値が下がりにくいエリアの条件』をお話しします！
5つあります！
- ■郊外の一戸建てで価値が下がりにくいエリア
- ① ハザードマップで指定されていないエリア
- ② 物件周辺に空家やゴミ屋敷など少ないエリア
- ③ 郊外であっても生活利便性がある程度整っているエリア
- ④ 居住誘導区域や都市機能誘導区域
- ⑤ パワービルダーが分譲しているエリア
① ハザードマップで指定されていないエリア
1つ目が、さっきも仰ってましたけども、ハザードマップで指定されてないエリアです。
水害等の不安なく生活できるという事は大事です。
② 物件周辺に空家やゴミ屋敷など少ないエリア
次に、物件周辺に空き家とかゴミ屋敷が少ないエリアです。
スラム化しているところは価値下がっていきます。
③ 郊外であっても生活利便性がある程度整っているエリア
3つ目が、郊外であっても生活利便性がある程度整っているエリアです。
④ 居住誘導区域や都市機能誘導区域
4つ目、ここから大事です！
居住誘導区域内 もしくは 都市機能誘導区域 に入っているか。
今後、人口がどんどん減っていくので市町村は税金が足りなくなってくるので、住んで欲しいエリア と 住んで欲しくないエリアに分けて、インフラを集中していこうとしているんです。
それが居住誘導区域 （もしくは 都市機能誘導区域）となるので、そこを選べばある程度の人口は維持されると思います。
⑤ パワービルダーが分譲しているエリア
5つ目が、パワービルダーが分譲しているエリアです。
パワービルダーも分譲しない、手をつけないようなエリアは、今後人口減っていくと思います！
マーケティングを見直しているんですね、そういうとこを狙っていくと良いですね。
3つ以上当てはまっているエリアがオススメです
これの5つ全てに当てはまっていると、マンションと同じで結構いい金額になっちゃいます。
3つ以上当てはまっているエリアがオススメかと思います！
具体的には、埼玉だったらターミナル駅の大宮じゃなくて、そこから数駅行った東大宮など。
千葉だったら、やはりターミナル駅じゃなくて、鎌ケ谷駅の周辺とか。
4LDKで4,000万円台の新築が選べます!
国交省の人口統計のマップでも、人口の減りにくいエリアになってます。
郊外にも、そういう狙いエリアがあるってことですね！
そういうエリアで、先ほど言った、2,480万円が1,980万円になってるような物件ですと、安くてとても良いです。
ですが、売却する時、処分する時に、売りにくいかと思います。
純粋に住むためのエリアに徹して探すのであれば良いですけれども、そうでないなら手放す時の事も考えた方が良いですね。
なるほど。
田中先生、ありがとうございます。
変動金利リスク対策
それでは次は、
『変動金利のリスク対策』と言う事で、住宅購入後に起こりうるリスクへの対策について教えてください。
住宅ローンは家計に余裕をもって借りるべきだと思いますが、どの程度の余裕が有れば良いでしょうか？
住宅ローン借入額の目安
一概に「こうだっ！」て言うのが難しいところではあるんですけども、目安としては年収の5倍。
安全策として、5倍以下に抑える。
いっても7倍ぐらいに留めておいた方が良いかなと思います！
一時、タワマンとかペアローンで8倍、9倍、10倍っていうのを見ました。
■何を求めて住宅を購入するか考える
そう言った方もいらっしゃるんですよ。
だから本当に「何を求めるか？」なんです。
私どもがお伝えするのは、 一般的な普通の生活で普通の家を買う場合についてなんです。
ですが、東京の都心部ですと別の狙い方があって『タワマンを買って転売で利益を取る』っていう考え方も有るんですよ。
そういった形であれば、先ほどおっしゃっていただいた8倍、9倍、10倍･･･。
ローンが通る分借りるのも一つの手ですが、それだけリスクも高くなるんです。
なぜ、その作戦がワークするのかと言うと、不動産って典型的な『安物買いの銭失い』の傾向があるんです。
高いものは、希少性とか利便性が評価されて、その値段になってるんで、値崩れしにくい。もしくは値上がりしやすいんです。
そこに「自分の人生を賭けるんだ！」と言う形であれば、年収の8倍、9倍、10倍いけば良い。
都内のタワマンが売れるのは、そういう希少性とか利便性が高いところ？
そうですね。
リスクも踏まえていくんだったら、そういったやり方になりますけども、一般的な話としては先程の5倍、いっても7倍で収めておいた方が良いかなと。
ある程度自己資金があった方が良いということですね。
頭金入れて、それで買うと良い。
そうすると、今後インフレが進んだ時の対策って何かありますか？
インフレが進んだ時の対策
一言で言うと『長期分散積立投資』
例えば、新NISAとかiDeCoをしっかりやると言うのが、私がオススメする事です。
インフレが進むということは、株価も上がりやすいんです。
金利も上がるし株価も上がりやすい。
インフレってどちらかというと逆風･･･なんか嫌な事に思えちゃうじゃないですか？
「物価上がって嫌だな」とか。それにブーブー言ってもしょうがないんですよ。
そこは考え方を転換する必要があって、インフレをいかに味方、追い風につけるか。その発想転換をすべきなんです。
それは何かというと、先ほど申し上げた、株を買うと言う事ですね。それも長期分散積立投資で。短期だと負けちゃうこともあるんで。
そういう風にインフレを味方にして、家計をより強くしていく。資産を膨らませていく。っていう風にしていくと、今後、予期せぬ金利上昇があったとしても、それを切り崩して繰り上げ返済するといった使い方もできます。
そういう風に考えていくのが良いかなと思います。
住宅ローンが1％になっても、利回りが4％で回ってれば良いってことですよね？
おっしゃる通りです！
繰り上げ返済のタイミング
繰り上げ返済って、どのレベルまで金利が上がってからすると良いでしょうか？
これ結構聞かれるんですよ。
先ほど田中先生がおっしゃっていた、住宅ローン金利と資産運用の利回り。ここの比較だと思うんです。
今、ここが変動金利だと0.4%くらい。
一方で、今は資産運用だと（中～長期で見た場合）2％とか3％ぐらいじゃないですか？
アメリカとか、4％とか5％行きますけども、ここが逆転するような状況なら繰り上げ返済した方が良い。
住宅ローンで言うと2％～3％を超えてきたらでしょうか。
なかなか無さそうですね。
住宅ローンは借り続けた方が良いんですよ。
モゲ澤先生の考えだと「繰り上げ返済はするなっ！」ですよね。
繰り上げ返済禁止って書いてあるけど、あえて聞いてみました。
やっぱり答えは変わらないですね。
いつも通りです！
住宅ローン借換え分岐点
それでは次です。
『住宅ローン借り換えの分岐点』についてです。
借換えをする時の諸経費も含めて、借り換えた方が特になる人の条件を教えてください。
借り換えするときって、諸経費も含めると、現在、何％で借りてる人だったら借り換えた方が良いですか？
そうですね。
結論としては、0.575%以上の方！
この0.575％とは、10月の基準金利が引き上がった後の適用金利です。
銀行によっては、大体それくらいになってますよね。
ちょっと前に0.4%程で借りた人は、現在0.5%になってるので、殆どの人がこの0.29%のローン借り換えでお得になります！
事務手数料が融資手数料と司法書士の報酬とかあって2.5%ぐらいかかるんですけど、それえお差し引いた後でもお得になるんです。
例えば、0.575%で借りている人が0.29%に借り換えると、30万円メリットがでます！
0.775%の人が0.29%に借り換えると、116万円お得になります！
借り換えなんで、残り30年とか長い期間の金利の軽減額。これの合算時が、先ほど申し上げた金額になります。
ただ借り換えることによって、その後何もしなくても、それだけお得になるっていうのであれば、やらない手はないかなと！
やった方がいいです！
これだけインフレで物価が上がってるんですから、固定費を減らした方が良い！
モゲチェックで、モゲチェック限定 0.29％金利の住宅ローンが出ていますよね。
試しに、モゲチェック経由で0.29%のローン審査が通るか？
審査だけしてみても良いんですか？
もちろんです！
モゲチェックの住宅ローン診断も無料なんですけども、登録していただければ 0.29%のローンがご提案できるかどうか診断します。
そして、モゲチェックはどれだけ使っても無料です！
気になる方は、まずモゲチェックしていただいて「あっ！この銀行なんだ！しかも、これが0.29%なんだ！」っていうところを確認してください！
変動から固定への借り換えについて
あともう一ついいですか？
今後、金利が上がっていくじゃないですか?
よく相談されるんですけども、変動から固定への借り換えって、意味があるんですか?
価値観によります。
金利上昇を、どれぐらいリスクとして捉えるかどうかです。
私は以前からお伝えしてる通り、変動金利で返済中です。そこまでの金利上昇は無いと考えているので、変動金利で続けるつもりです。固定金利に乗り換える気は無いんです。
けれども、固定金利の安心感を得たい人･･･ニュースとかで「金利が上がる！」ってやってて、仕事が手につかなくなるって人も居ると思うんです。そういう人は、精神的な安定を求めた方が良いと思います。
その人にとっての「何が幸せか？」の価値観によると思います。
精神衛生上、安心したいという方は固定に切り替えると。
今、SBI新生銀行だったら全期間固定が35年だと1.55%なので結構安いですよね。フラット35より安いんですよ。
お得だと思いますよ！
まとめ
モゲ澤先生、ありがとうございました！
こちらこそ、ありがとうございました。
それにしても、モゲチェック限定のSBI新生銀行：0.29％ローンは、凄く低い金利ですね。
全国20以上の金融機関と連携しておりまして、そこから一括比較して、ベストな住宅ローンをご案内します！
現在30万人の方にご利用頂いておりまして、無料ですので、ぜひお使い頂ければと思います！
■モゲチェック限定 優遇金利をご利用ください（2024年10月31日まで）
モゲチェック と ゼロシステムズ使えば、お得に住宅を購入でますので、是非ご活用ください。
モゲ澤先生、本日はありがとうございました！
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