【建売住宅】新築でも欠陥はある！パワービルダーの裏事情を暴露！

はい。宜しくお願いします。

そうですね。
ゼロシステムズでは毎日のように住宅診断や物件調査をしていますが、新築でも何らかの問題があります。

はい。新築住宅では断熱等級4以上であることが義務化されました。
そのうえで飯田グループホールディングスやケイアイスター不動産では、基準を超える断熱等級5のZEH水準の新築も増えてきました。

では、まず断熱等級の基本的なことから説明しますね。

まず、断熱等級4というのは、1999年の『次世代省エネ基準』と呼ばれるレベルです。
断熱等級5は、2022年に新設されました。
簡単に説明すると断熱等級4よりも約20％省エネになるレベルです。

そして2025年4月から、この断熱等級4が義務化されて、現在は断熱等級4を下回る性能の家を造ることができなくなりました。

断熱材の厚みの目安について注目してください。
断熱等級が4から5に上がると、断熱材が厚くなるのです。

ただ、分厚くなった分、配線や金物があると･･･特に天井裏は上手く断熱材を設置できなくて、捲れ上がっていることがあるのです。
これが欠陥とは言い切れないのですが、施工精度からするとグレーゾーンです。

こちらの写真は、大手パワービルダーの新築現場です。
ゼロシステムズで指摘したんですが、現場監督からは「これ以上は出来ない」という返答でした。

他にも2025年4月から法改正されたことがあります。
これまで『建築士にお任せ』で通っていた木造2階建ての構造計算が、きちんとチェックを受けなければならないことになりました。

正確には『4号特例』という仕組みが縮小されて、一般的な木造2階建てでも構造計算の図面をきちんと出して、審査を受けなければならなくなりました。

そうです。
『申請通りに建築されていれば』その通りですね。

そうなんです。
ゼロシステムズで新築一戸建ての耐震診断をすると、申請通りに建築されておらず耐震性が足りない新築を発見することもあるんです。

耐震不足の代表例が、石膏ボードのビスピッチの手抜き工事です。
室内クロスの下地である石膏ボードは、大工さんが20cm間隔で適切にビス留めすることで、1mあたり1.1kNの壁基準耐力という耐震性能を発揮する構造材でもあるんです。

ところが、本来20㎝間隔であるはずのビスピッチを、工期優先の突貫工事等で、60cm間隔にするような手抜き施工されると、計算上はこの石膏ボードの1.1kN/mの耐力は『ゼロ扱い』とされます。
つまり、耐震性能を評価できなくなってしまうのです。

はい。2025年4月以降も、そのような新築を発見しています。

ゼロシステムズの仲介で新築一戸建てを購入する場合は、必ず金属探知機やネオジウムマグネットを使った非破壊検査を実施して、そのデータを元に耐震診断を行なっています。
そのため、このような隠れた手抜き工事を発見できます。

完成物件であれば、契約前に非破壊検査と耐震診断を実施しますの。その時点で欠陥を発見すれば、売主側に是正を依頼します。
是正が困難であったり、売主側が是正に協力的でない場合は、買主に契約の取りやめを提言しています。

それには、いくつか理由があります。

まず、延床面積30坪くらいの3LDK～4LDKの新築一戸建て1棟を建築するとき、何人の大工さんで建てるか知っていますか？

正解です！
最初に土台や柱を建てる上棟は複数人で建てますし、水道や電気設備などの専門業者は別ですが、建売住宅に限らず注文住宅であっても、壁 / 階段 / 天井 / ドア などの木工事を担当する大工さんは、1棟につき原則1人なんです。

確かに、今は職人不足ですが、30坪くらいの一戸建てを大工さん1人で造るのは、昔からのことなんです。

1棟の建物の木工事を、大工さん1人が何日くらいで完成させると思いますか？

そうでしたね。
それではゼロシステムズの建売マニア：野方さんのXの投稿を見てみましょう！

こちらは、某パワービルダーの建築現場にあった工程管理表です。

• ・木工事開始日：5月23日
• ・木工事完了日：6月9日

日曜日のお休みの日を除くと、実質の作業期間は14日です。

そうなんです。
『新築一戸建て1棟につき、1人の大工さんが約2週間で木工事を完了させる』という忙しさです。

10棟現場の建売住宅であれば、10人の大工さんが必要ということになります。
例えば、1号棟は中島大工、2号棟は佐藤大工、そして3号棟は田中大工･･･最近では、外国人の大工さんも増えていますので、4号棟はベトナム人のグエンさん ということもあります。

大工さん全員が、経験豊富で丁寧な大工さんであれば安心です。
だけど大工さんも人間です。経験値と腕はまちまちなんです。

例えば、1号棟と2号棟を担当した大工さんは、こだわりある丁寧な仕事をして、造りも綺麗な品質がアタリの新築でした。
だけど隣の3号棟の大工さんは、雑な仕事しかしないモラルに欠けた大工さんで、品質がハズレの新築ということもあります。

そうなっちゃいますね。あくまでも例え話ですよ！

最近は、特定技能2号などの就労ビザで、より熟練した外国人労働者も増えました。建売住宅の大工さんとして、技術面では日本の大工さんに引けを取りません。
むしろ、日本人でも「建売は手間が安いから丁寧な仕事なんてできない」などと言い訳するモラルに欠けた雑な大工さんより、よっぽど特定技能2号の外国人大工さんの方が、真面目で丁寧な仕事をしているイメージです。

新築一戸建ては、1人1人の大工さんの腕とモラル、そして現場監督の能力次第でアタリの物件もあればハズレの物件があるということです。

はい。
パワービルダーの現場監督は、1人で20棟から多いと50棟近くの現場を担当します。

パワービルダーの現場監督の、メインの仕事は品質管理ではなく工程管理です。
定められた工期で、きっちり現場を完成させることに全力を尽くす感じです。
ですので、1棟1棟を隅々まで施工品質のチェックをすることはできません。そのためか、床下にゴミが散乱しているような物件も珍しくありません。

こちらをご覧ください。

こちらも大手パワービルダーの新築現場です。
他に床下の断熱材が垂れ下がっている物件も結構多いです。

この物件は、先ほどとは別のパワービルダーの新築ですが、ZEH水準の長期優良住宅です。
いずれの現場も、つい先日（2025年11月）住宅診断した新築です。

近年は物価高騰により、建築費も値上がりしています。
一般財団法人建築物価調査会の2025年10月の木造住宅の建築費指数は、2015年を100とすると144（2025年10月）です。

そういうことです。

このような建築費高騰の時代ですが、飯田グループなどはコスト削減をするため『在庫の回転率』を高めています。

注文住宅や地元系の建売住宅メーカーは、銀行から『プロジェクト資金』という名目で融資を受けて、建売住宅の事業を行ないます。
このプロジェクト資金の返済期間は、借りてから原則1年以内なんです。

1. 土地を仕入れて
2. 建築して
3. 完成させて
4. 販売して
5. 資金回収をして
6. 銀行に返済する。

このサイクルを1年以内に行なうんです。
飯田グループホやケイアイスター不動産などのパワービルダーは、このサイクルを半年に1回、つまり1年に2回転させるんです。

そうなんです。
1年に2回転させることで、コスト削減に繋げています。

土地を仕入れて→すぐに建築して→2ヵ月以内に完成させて→3ヵ月以内に完売して→1ヵ月で資金回収。
こんな流れなんです。

それには建築期間は短い方が良いんです。
だから大工さんの木工事の期間が2週間と短いんです。

そうなんです。
そのため大工さんだけなく、現場監督の品質管理もままならなくなる･･･。
その結果、全ての物件の品質が完璧にはできず、品質にアタリとハズレが存在してしまうのです。

ハズレ品質の物件を避けるためには、建売住宅を購入する歳には、契約前に専門家による住宅診断と耐震診断を実施することが大切です。
そこで問題がある物件を発見できれば『契約しない』という選択肢もあるわけです。

品質を見極めてから契約することができれば、失敗しない家選びを実現できることになります。

その買い方は避けるべきですね。