【建売住宅の耐震性】地震に弱い家の見極め方！
~南海トラフ・首都直下型地震・東日本大震災！耐震診断~

そうですね。
被災された皆様には、改めましてお悔やみ申し上げます。

東日本大震災ですが、昨年(2024年) 12月に発表された復興庁のデータによると、やはり、かなり広い範囲で地震の被害があったことがわかります。

そうですよね。
東日本大震災で全壊してしまった住宅の件数ですが、約12万2,000棟にものぼります。

住宅を取り扱う立場というのもあって、大変痛ましく感じています。

↓こちら↓は現在までの避難者数と仮設住宅の入居状況を示したものですが、どちらも減少しています。
仮設住宅入居戸数は約12万3,000戸から539戸になっています。

その通りです。
今回は、これから予測される日本の大地震と、住宅の耐震性能や対策、そして地震への備えについてお話ししていきます。

くるくるマカロンさん、ご質問ありがとうございます。

くるくるマカロンさんのご質問は、多くの方が抱える不安だと思います。

築45年ということは、1980年頃の建築ですね。
日本の耐震基準は1981年に大きく改正され、それ以前の基準を『旧耐震』と呼びます。

したがってご質問者様のご自宅は旧耐震基準で建てられている可能性が高いです。

お伝えしづらいですが、その通りです。
まずは、専門家による耐震診断を受けることをおすすめします。

自治体によっては、耐震診断や改修に対する補助金制度を設けている場合がありますので、地元の役所に問い合わせてみてください。

耐震補強工事を検討する必要があります。
具体的には、壁の補強や基礎の補強、金物の取り付けなどがあります。
これらの工事により、耐震性を高めることができます。

その通りです。
まずは、専門家に相談し、適切な対策を講じることが大切です。

日本は地震大国と呼ばれるほど、地震のリスクが高い国です。
特に、今後発生が懸念されている大地震として、南海トラフ巨大地震と首都直下地震が挙げられます。

南海トラフ巨大地震は、日本列島の南側に位置しているプレートの沈み込みで起こると言われています。
静岡県、和歌山県、高知県への被害が大きいと言われています。

過去にも、1946年の昭和南海地震など、M8程度の大規模な地震が発生しています。
専門家によれば、今後30年以内にマグニチュード8 〜9の地震が発生する確率は80%程度とされています 。

はい。
さらに、首都直下地震も懸念されています。

東京都は令和4年5月に被害想定を見直し、『東京都の新たな被害想定』を策定しました。
この中で、都心南部直下地震が発生した場合、最大で約6,000人の死者、約19万棟の建物被害が想定されています。

その通りです。
これらの地震に備えるためには、日頃からの準備が重要です。

まず、住宅の耐震性を確認し、必要に応じて耐震補強を行うことが重要です。
また、家具の固定や非常用持ち出し袋の準備など、日常生活の中で、できる対策も講じておくべきです。

住宅の耐震性能は、日本では『耐震等級』という基準で評価されます。
これは住宅性能表示制度に基づくもので、等級1から等級3までの3段階があります。

• 耐震等級1：建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たすもので、震度6強から7程度の地震に対して、倒壊しないレベルとされています。
• 耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の強度を持ち、学校や病院などの避難所に指定される建物の基準となっています。
• 耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の強度を持ち、消防署や警察署など防災拠点となる建物と同じ基準です。

その通りです。
特に近年の地震では、耐震等級3の住宅が被害を最小限に抑えているという報告もあります。

設計図書など確認すれば、どの耐震等級で設計されているか調べることができます。

実は耐震等級をとっていない新築一戸建ても少なくないんです。

新耐震基準ギリギリの物件も、未だに結構あるんです。
築年数が古い場合は、専門家に依頼して耐震診断を受けることをおすすめします。

はい。
ゼロシステムズの仲介で物件を購入される方には、新築でも必ず耐震診断を実施しています。

それでは次のトピックで、耐震診断について実際の診断書もとに細かく説明していこうと思います。

私たちが行う一般診断法による耐震診断では、壁量のバランスが大切になっています。
壁量バランスで耐震性能が決まると言えます。

そうですね。
一般的に「地震に強い家」と言えば、柱が太い家と思われる方が多いですが、現代の建築では、柱の太さでなく壁量バランスが重要です。

2、3階建ての住宅で、荷重がかかるのは１階です。
ですので、1階には壁がたくさんあった方が地震に強いと言えます。
それも、たくさん壁があるだけではなく、配置のバランスが重要になってきます。

耐震診断で壁量バランスを調べるときには、その物件の間取り図の壁を耐震診断のフォーマットに書き込みます。
その際には、１つ１つの壁にW1、W2、W3、と番号が振られます。

そして、間取りをこのように分割します。
これを四分割法といいます。

次にX軸とY軸、それぞれの両端の壁量バランスを調べるという作業をします。
壁量のバランスと言っても、見た目のバランスでなく、数値化して調べていきます。

例えば、W1の壁を見てみます。

このW1の壁の壁基準耐力は7.3ｋN/ｍです。
この数値が大きければ、大きいほど地震に強い壁と言えます。

この数値は壁を構成している建材（材料）ごとに数値が決まっています。
例えば、外壁がサイディングボードで、その下地には構造用面材が使われていれば、それは、6.2ｋＮ/ｍです。

壁の中に筋交いがあれば、プラスアルファされることがあります。
この事例では、使われていないので０です。

そして、その下の外面とは、室内側の表面のことです。

この物件では、石膏ボードが貼られているので、1.1ｋＮ/ｍです。
これを足し算することで、7.3ｋＮ/ｍとなります。
※6.2ｋＮ/ｍ＋1.1ｋＮ/ｍ＝7.3ｋｎ/ｍ

このように、耐震診断では、全ての壁をチェックして、壁量のバランスを調べます。

ここまでは人力でチェックするので大変です。
ですが、これ以降の作業は耐震診断のソフトがありますので、自動的に計算されます。

こちらの物件は２階建てです。
この耐震診断では、1階と2階、それぞれのX軸、Y軸の必要耐力の数値ができます。
例えば、この事例では、1階のX軸とY軸の必要耐力は、それぞれ、50.17です。
この50.17が、基準になります。

X軸とY軸の必要耐力は基本的に同じになります。
これは、建物は上から見て正方形に近い方が壁量バランスが良くて、地震に強いという考え方だからです。

お話を戻しますね。
実際には、正方形で壁量バランスが完璧な建物は、そう多くありません。

多くはそうですよね！

それでは次に『保有する耐力』の部分を見てください。
X軸の保有耐力は、119.57、Y軸は、85.84となります。
XとYで、同じではありませんが、必要耐力の50.17を大きく上回っています。
どれくらい余裕で上回っているかというのは、一番右の列を見ます。
X軸は、2.38、Y軸は、1.71となります。

いい質問ですね！

2階は上からの荷重（重さ）がかかってこないからです。
ですので、5.41と、1階よりも余裕で数値が上回っています。

この数値が、耐震診断では、構造評点となります。
1階のX軸であれば、構造評点は、2.38、Y軸であれば、1.71という具合です。

それでは「建物全体の評点は何点か？」と考えるときには、全体の平均点にしたいところですが･･･耐震診断では一番小さい数字を採用します。
よって、この場合の構造評点は1.71となります。

評点が1.5以上であれば、強いです。
具体的には、1.0であれば、震度6強から7程度の地震がきても「一応、倒壊しない」という考え方です。

「人命を奪うような潰れ方はしない」という意味なんです。

評点1.0以上であれば、建築基準法の新耐震基準と言えます。
ですので、これが耐震等級1相当になります。

そして、1.25以上であれば、耐震等級2相当と言えます。

そういうことです。
この一般診断法による耐震診断を実施すれば、その建物の耐震性の目安を確認することができます。

そうですね。
新築でも耐震等級がわからない物件もありますので、これから物件を購入される方は耐震診断をした方が良いと思います。

地震対策は「家が揺れる前に始まっている」と言っても過言ではありません。
私たちは、日頃からの備えを怠らないことで、被害を最小限に抑えることができます。

そこで、今回は『防災チェックリスト』を用意しました。

その通りです。
では、チェックリストを見ていきましょう。

そうですね。
防災は『やるか/やらないか』の二択ではなく『どこまでやるか』の問題です。

まず、冷静に行動することが重要です。
揺れが収まったら、周囲の安全を確認し、家族や近隣住民と安否確認を行いましょう。

ポイントは次の４つです。

そうです。
地震は防ぐことはできませんが、その後の生活を立て直すための準備はできます。