【住宅ローン】金利上昇に負けない諸費用節約術
～金利0.3％を自力で下げる～

こんにちは。ゼロシステムズの田中勲です。

宜しくお願いします。

4月に入って、どこの銀行も軒並み、変動金利を0.25％上げてきましたからね。

そうですね。
ゼロシステムズのwebサイトでは、毎月、各銀行の金利情報をチェックしてグラフに残しているので、ジワジワ金利が上がっている推移が視覚的に分かりますからね。

金利一覧ページはこちらです↑

中島さんは「フラット35の全期間固定にする」って言ってませんでしたっけ？

固定の方が急激に上がってきている印象がありますよね。

そうですね。
今は変動金利とフラット35の金利差が1.5％くらいあるので、変動と固定で迷っている人は悩みどころですよね・

既に中島さんは、本日のメインテーマである、『金利上昇に負けない！』というテーマに負けている感じがありますね。

そんな中島さんのために、今回は『諸費用節約で金利0.3％を自力で下げる家の買い方』についてお話をしていきます。

まずは、家を買う時にかかる一般的な諸費用について、ざっと説明していきます。

それでは、以下の表をご覧ください。
これは、4,000万円の新築一戸建てを、住宅ローン借入額4,000万円で買った場合の諸費用のサンプルです。

結論からいうと、4,000万円の家を買う時の諸費用の合計金額は、約308万円となります。

それでは順番に説明していきますね。

まず、登記費用は 45万円くらいです。

はい。不動産の名義を自分のものにするために必要な諸費用です。
この登記費用の中には以下の費用が含まれます。

• ・所有権設定登記費用
• ・抵当権設定登記費用
• ・司法書士の手数料

これらをひっくるめて、登記費用と呼んでいます。

つぎに、表示登記費用です。
これは、新築物件だけにかかる登記費用です。

そうなんです。
新築って、建物が完成しても未登記なんです。
つまり登記上は、まだ存在していないんです。

表示登記というのは “ここに建物が新築されました” という感じで、人間で言う出生届みたいなものなんです。
その費用の相場が、だいたい10万円前後なんです。

つぎに、固定資産税の清算金です。
こちらも売主と買主が不公平にならないように日割りで清算します。
ですので、この部分は土地の評価額や引渡時期によって大きくかわります。

次に、契約書に貼る収入印紙代です。
これは、物件価格が1,000万円を超えて5,000万円までは、1万円です。
5,000万円を超えると、3万円になります。

次が、仲介手数料です。
一般的な不動産会社は、物件価格×3％＋6万円に消費税 がかかります。
例えば、物件価格4,000万円だとすると、仲介手数料は 126万円+消費税で、138万6千円となります。

※ここでは建物消費税は考慮せず説明しています。
（4,000万円×0.03+6万円）×1.1＝138万6千円

次に、ローン代行手数料です。
こういう代行料をとる不動産会社も多いです。

そうなんです。
ちなみにゼロシステムズでは、買主側からは仲介手数料とローン代行手数料をいただいておりません。

念のため、安くなる理由を説明しておきますね。
殆どの不動産会社は、売主と買主の両方から、仲介手数料を受領します。

しかし、ゼロシステムズでは、売主側からのみ仲介手数料を受領して、買主側からの仲介手数料をいただかないという、片手手数料型のビジネスモデルで運営しているのです。

次が、銀行にかかるローン事務手数料です。

以前までは『保証料型』でしたが、今は多くの銀行で『事務手数料型』となっていて、借入額の2.2％の事務手数料がかかります。
借入額4,000万円だったら、88万円の事務手数料がかかるということです。

その他に、銀行によっては 5,500円の電子契約手数料がかかります。

持家になったら火災保険にも入りますよね？
相場としては年払いで56万円くらいです。

確かに諸費用の負担は大きいです。

しかし、以下の表をご覧いただくと分かりやすいですが、一般的な不動産会社の諸費用だと308万円もかかっていた諸費用が、ゼロシステムズを利用することで、158万円で済んでしまうんです。

はい。そこで、新築の建売住宅を購入するときの諸費用の目安が簡単にわかるように『諸費用比較チェッカー』というシミュレータを用意しています。
ぜひ、使ってみてください。

さらに、ゼロシステムズの特徴して契約前に無料で 専門家による住宅診断 と 耐震診断 を実施しています。
この住宅診断は、仮に有料で行うと 16万円位が相場となっています。

そういうことです。

166万円の節約効果を、住宅ローンの金利に換算すると、何パーセントになるのか？
を計算してみたんです。

購入時の諸費用が166万円安くなるということは、家を買う時にボーナスを貰ったようなものと考えられます。

ということは、この166万円分、借入額を減らすことができるのです。

そういうことです。

もし、4,000万円の借入を予定していた人が、166万円減らして3,834万円に抑えた場合は、月々の返済額はさらに下がります。
安くなった月々の返済額を金利に換算すると、実質0.254％の金利優遇を受けたのと同じ効果になるんです。

そもそも元本が減るということは、そこにかかる35年分の利息も支払わなくて済むことになります。
だから効果が大きいんですよ。

以下は、物件価格ごとの金利引下げ効果を表にしたものです。

だけど中島さん。まだ驚いてはいけません。
中島さんは、変動金利でなくフラット35で検討していますよね。

諸費用の節約は、金利が高い時の方が、より効果を発揮するんですよ。

今回、中島さん用にフラット35で計算してきました。

4月時点の金利ですので、実際に中島さんが住宅を購入する時には金利が変わっていると思いますが、ご覧ください。

そうなんです。
借入：3,000万円
金利：2.49％
で計算すると、節約額133万円は、0.3％の金利引下げと同じ効果なんですよ。

そうです。
諸費用を節約できた分、借入額を減らす。
これは『将来払うはずだった利息を支払わないで済む』ということです。

つまり、金利が高ければ高いほど効果を発揮するということなんです。

まず無理でしょうね。
でも、ゼロシステムズを利用して諸費用を節約するだけで、実質的には銀行から“超破格の優遇金利”を勝ち取ったのと同じ状態からスタートできるわけです。

今後、日本では金利上昇が続くと予想されています。
そのような中で、表面的な金利の低さだけに一喜一憂していても、住宅購入の負担を大きく減らすには限界があります。

そうですよね。
だからこそ入り口のコストを徹底的に抑えて、実質的な金利負担をコントロールする。
これが、ゼロシステムズが17年前から提唱している“負けない家の買い方”なんです。

そういうことです。
それでは、今日のところは以上とさせていただきます。

ありがとうございました。