【不動産売却】不動産売却の仲介手数料は高い？
AI・DX時代の売却手数料1％サービスとは

不動産売却では、一般的に「物件価格×3％＋6万円＋消費税」を上限とした仲介手数料がかかります。しかし、AIやDX化が進む今の時代に、その手数料が本当に妥当なのかを見直す余地があります。

不動産売却はAIとDX化が進む 売却時の仲介手数料1％時代到来！

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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不動産売却の仲介手数料は本当に高いのか？

不動産を売却するとき、多くの不動産会社では、仲介手数料として「物件価格×3％＋6万円＋消費税」を上限とした金額が提示されます。

通常の仲介手数料は「3％＋6万円＋消費税」

売買価格が400万円を超える不動産では、仲介手数料の上限額は、速算式として「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額で計算されるのが一般的です。

例えば、5,000万円で自宅を売却した場合、通常の仲介手数料の上限額は税込で171万6,000円です。売主にとっては、売却時の大きなコストになります。

上限額であり、必ずその金額とは限らない

ここで注意したいのは、「3％＋6万円＋消費税」は法律上の上限額であり、必ずその金額でなければならないという意味ではないことです。

もちろん、不動産会社が物件調査、販売活動、契約書類の作成、重要事項説明、引渡しまでの実務を担う以上、仲介手数料そのものが不要という話ではありません。

問題は、インターネット、AI、DX化が進んだ現在でも、昔と同じ水準の仲介手数料が当然のように必要なのかという点です。

出典：国土交通省 不動産取引に関するお知らせ

ゼロシステムズの売却仲介手数料は1％＋消費税

ゼロシステムズでは、不動産売却時の仲介手数料を、原則として売却価格の1％＋消費税としています。

ゼロシステムズの仲介なら手数料が3分の1になります

ゼロシステムズの1％仲介なら手数料が3分の1

手数料比較表

■ 3,000万円の売却なら72万6,000円の差

例えば、3,000万円で自宅が売れた場合、通常の仲介手数料は税込105万6,000円です。これに対して、ゼロシステムズの1％仲介では税込33万円となります。

この場合の差額は、72万6,000円です。売却後の住み替え費用、引越し費用、住宅ローンの繰上返済、リフォーム費用などに回せる金額として考えると、決して小さな差ではありません。

■ 5,000万円の売却なら116万6,000円の差

5,000万円で売却した場合、通常の仲介手数料は税込171万6,000円です。ゼロシステムズの1％仲介では税込55万円となり、差額は116万6,000円です。

売却価格が高い物件ほど、1％仲介による手数料削減効果は大きくなります。

例：3,000万円と5,000万円の場合

最低手数料は33万円

ただし、ゼロシステムズの売却仲介には最低手数料があります。最低手数料は30万円＋消費税、つまり税込33万円です。

物件価格が低い場合でも、調査、広告掲載、契約書類作成、販売管理、引渡し対応などの実務は必要です。そのため、採算を維持しながら売却サポートを継続するための最低ラインとして設定しています。

なぜ1％の仲介手数料でも運営できるのか

仲介手数料を1％にすると、「本当にサービスの質は下がらないのか」「採算が合うのか」と不安に感じる人もいるはずです。

1%仲介が成り立つ理由

ゼロシステムズでは、次の4つの理由により、売却仲介手数料1％での運営を目指しています。

1%仲介が成り立つ4つの理由

■ YouTubeによる広告宣伝費の削減

ゼロシステムズでは、長年にわたりYouTubeで不動産購入、住宅ローン、住宅診断、売却に関する情報発信を続けています。

これにより、一般的な広告宣伝費を抑えながら、ゼロシステムズの考え方やサービス内容を知ってもらえる仕組みができています。広告費を抑えられる分、売主ユーザーへの手数料還元につなげやすくなります。

■ AI田中勲とDX住み替えシミュレーション

不動産売却、住み替え、相続不動産の処分は、多くの人にとって初めての経験です。そのため、初期段階では「何から始めればよいか分からない」という相談が多くなります。

ゼロシステムズでは、AI田中勲やDX住み替えシミュレーションを用意し、売却や住み替えの初期相談をある程度整理できる仕組みを整えています。

ただし、AIやシミュレーターはあくまでも初期判断を補助するものです。実際に売却を依頼された後は、物件調査、販売戦略、契約実務など、人が対応すべき部分にスタッフが集中します。

■ インセンティブに頼らない固定給

不動産業界では、営業担当者の給与が高率歩合になっている会社も少なくありません。仲介手数料のうち、一定割合が担当営業のインセンティブになる仕組みです。

一方、ゼロシステムズは固定給を基本とした雇用形態です。高額な歩合給に依存しないため、仲介手数料を抑えたサービス設計がしやすくなります。

■ 担当者制ではなくチーム制で対応

ゼロシステムズでは、担当者1人がすべてを抱え込むのではなく、社内で情報を共有しながらチームで対応します。

担当者個人の経験や能力だけに依存しすぎると、対応品質に差が出る可能性があります。チーム制にすることで、業務を分散し、売却活動の進行状況も共有しやすくなります。

不動産売却は営業マン個人の根性で売る時代ではない

昔の不動産売却では、営業マン個人の人脈、根性、経験が重視されていました。しかし、現在は物件情報をどれだけ正確に、広く、分かりやすく公開できるかが重要です。

レインズを通じて不動産会社へ情報を公開する

不動産会社間には、レインズという物件情報交換システムがあります。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、一定期間内にレインズへ登録する義務があります。

専属専任媒介契約では媒介契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約では7日以内に登録する必要があります。一般媒介契約では登録義務はありませんが、売主の同意を得たうえで登録することは可能です。

売却で重要なのは情報を囲わないこと

売主にとって重要なのは、物件情報を広く公開し、できるだけ多くの購入希望者に見てもらうことです。

一部の不動産会社では、自社で買主を見つけて売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他社へ物件を紹介しにくくする「囲い込み」が問題になることがあります。

不動産売却では、単に大手だから安心、手数料が高いから高く売れる、というものではありません。売主にとっては、物件情報を正しく公開し、販売状況を確認できる仕組みがあるかどうかが重要です。

囲い込み問題については、以下の動画でも詳しく解説しています

【不動産業界の闇】大手不動産仲介会社の囲い込みの実態！物件売却時に不動産屋に騙されない注意点！

出典：東日本レインズ 媒介契約制度
出典：国土交通省 レインズの機能強化について

チーム制とDX化で売却状況を見える化する

不動産売却では、媒介契約を結んだ後に「今どうなっているのか分からない」という不安が出やすくなります。

特に、反響が少ない時期や価格変更を検討する時期には、販売状況を把握できることが重要です。

業務の効率化で経費を抑えています

■ 報告義務の効率化

専任媒介契約では、不動産会社は売主に対して2週間に1回以上、業務処理状況を報告する義務があります。専属専任媒介契約では1週間に1回以上です。

ただし、法律上の報告頻度だけを満たしていれば、売主が十分に安心できるとは限りません。売主としては、問い合わせ状況、広告掲載状況、内見結果などをできるだけ分かりやすく確認したいところです。

■ 販売状況をクラウドで共有

ゼロシステムズでは、売主ユーザーとクラウドで情報を共有し、販売状況を確認できる仕組みを整えています。

具体的には、レインズへの問い合わせ状況、広告媒体への掲載状況、内見の状況と結果などを共有します。これにより、売主は2週間に1回の報告を待つだけでなく、売却活動の進み具合を確認しやすくなります。

■ 情報共有で担当者依存を減らす

DX化の目的は、単に作業を楽にすることではありません。担当者だけが情報を持っている状態を減らし、チーム全体で売却状況を共有することにも意味があります。

売主から見ても、担当者が不在だと何も分からないという状態より、社内で情報共有されている方が安心です。

出典：東日本レインズ 媒介契約制度

販売図面だけでは伝わらない情報をどう補うか

不動産会社が買主を案内するとき、多くの場合は販売図面をもとに説明します。しかし、中古住宅やマンションの売却では、販売図面だけでは伝わらない情報が少なくありません。

売却理由や物件の背景も購入判断に影響する

中古住宅を検討する買主は、価格、立地、間取りだけでなく、
「なぜ売るのか」
「どのような人が住んでいたのか」
「物件に問題はないのか」
といった点を気にすることがあります。

もちろん、個人情報や伝えるべきでない事情まで公開する必要はありません。しかし、買主が不安に感じやすい点を整理し、説明できる状態にしておくことは、売却活動において重要です。

良い点だけでなく弱点も整理する

物件には、必ず良い点と弱点があります。駅からの距離、築年数、日当たり、周辺環境、リフォーム履歴、建物の状態など、買主が気にするポイントは物件ごとに異なります。

ゼロシステムズでは、売却依頼を受けた際に売主から詳しくヒアリングし、物件の良い点だけでなく、ウィークポイントやそのフォロー方法も整理します。

他社営業マンが説明しやすい非公開ページを用意する

ゼロシステムズでは、物件によっては、レインズから販売図面を取得した不動産会社の担当者が確認できる非公開ページを用意します。

そこには、売却理由、物件の特徴、注意点、案内時に説明すべき内容などを整理します。これにより、他社の営業担当者が買主を案内するときにも、一定の品質で説明しやすくなります。

つまり、単に物件情報を公開するだけでなく、買主側の営業担当者が説明しやすい状態を作ることも、売却サポートの一部です。

仲介売却と直接買取りはどちらを選ぶべきか

不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介売却」と「直接買取り」があります。どちらが正解というものではなく、売主の事情によって向き不向きがあります。

直接買取りなら仲介手数料は0円

直接買取りとは、不動産会社が買主となり、物件を直接買い取る方法です。買い手を探す仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。

早く売りたい、近所に知られずに売りたい、内見対応の手間を減らしたい、売却時期を確定させたいという場合には、直接買取りが向いていることがあります。

ただし買取価格は仲介売却より安くなりやすい

一方で、買取価格は仲介で一般の買主に売却する場合よりも安くなる傾向があります。

不動産会社が買い取る場合、取得後のリフォーム費用、税金、登記費用、販売経費、再販売時のリスク、会社としての利益などを見込む必要があります。そのため、仲介売却の想定価格より低い金額になる可能性があります。

高く売りたいなら1％仲介、早く確実に売りたいなら買取り

多少時間がかかっても、少しでも高く売りたい場合は、仲介売却を検討する価値があります。ゼロシステムズの1％仲介であれば、通常より仲介手数料を抑えながら売却を進められます。

一方、早く確実に売りたい場合や、売却活動に時間をかけたくない場合は、直接買取りが合う可能性があります。

買取り価格が安くなる理由

他社の買取査定後にゼロシステムズへ相談する使い方

ゼロシステムズへ直接買取りの相談をする場合は、先に他社で買取査定を受けてから相談する方法もあります。

他社査定を見たうえで買取価格を検討する

他社の買取査定額が分かっていれば、その金額が妥当なのか、ゼロシステムズで上回れる可能性があるのかを検討しやすくなります。

買取価格は、物件の状態、エリア、再販売の見込み、リフォーム費用、税金、販売経費などによって変わります。そのため、複数社の査定額を比較することは、売主にとって重要です。

セカンドオピニオンとして使う

他社の買取条件を見たうえでゼロシステムズへ相談すれば、その買取条件が売主にとって妥当なのかを判断する材料になります。

ゼロシステムズが他社の買取価格を上回れる場合は、ゼロシステムズへの売却を検討できます。上回れない場合でも、他社の買取条件が悪くないと判断する材料になります。

住み替え・相続・空き家売却でも相談できる

不動産売却は、自宅の住み替えだけでなく、相続した実家、空き家、使わなくなったマンションなど、事情によって進め方が変わります。

売却方法を決める前に、仲介売却と直接買取りの両方を比較し、手残り額、売却期間、手間、リスクを整理することが大切です。

AI・DX時代の不動産売却は手数料と売却方法を比較して選ぶ

不動産売却では、仲介手数料、売却価格、売却期間、販売方法、担当体制を総合的に比較する必要があります。

通常の仲介手数料は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限の目安ですが、必ずしも上限いっぱいでなければならないわけではありません。

AIやDX化、チーム制、固定給の仕組みを活用すれば、手数料を抑えながら売却サポートを行う余地があります。

ゼロシステムズの売却仲介手数料1％は、単なる値引きではなく、広告費、業務効率、雇用形態、チーム制、情報共有の仕組みを前提としたサービスです。

また、売却方法には仲介売却と直接買取りがあります。少しでも高く売りたい場合は1％仲介、早く確実に売りたい場合は直接買取りを比較するという考え方が基本です。

住み替え、相続、空き家売却などで不動産の売却を検討している方は、まずはAI田中勲やDX住み替えシミュレーションを活用し、自分に合う売却方法を整理してみてください。

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