一建設の建売住宅(未完成)を住宅診断と物件調査

一建設の建売住宅(未完成物件)を住宅診断

FMラジオ番組「不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋」
※動画の内容は、未完成物件を契約した場合の一般的な注意点と相談内容のお話です。
一建設の物件がトラブルが多いということではありませんので誤解されないようご注意願います。



未完成物件を契約するときの注意点

本日は、一級建築士の金子氏と一緒に、ご契約予定の物件を住宅診断するために現地に行きました。

ゼロシステムズでは、お客様がご購入後に「こんなはずではなかった・・・」とならないように住宅診断(建物診断)と物件調査(市役所や法務局)をご契約前に実施します。

最近では、未完成状態で成約済となることが多いです。
ゼロシステムズの仲介でご購入したお客様には、完成後だけでなく、建築中にも住宅診断を実施してご報告いたします。

未完成状態での契約は、完成状態を確認して契約するときよりも、買主にとって想定外の事態が発生する可能性が高くなります。
そのため、中には契約トラブルとなることもありますので注意が必要です。

ゼロシステムズの仲介を利用して建売住宅を購入したお客様には、物件調査や住宅診断を実施して、そのようなトラブルが発生しないように万全を期します。
建築中の現場では、完成してしまうと見ることができない、断熱材、防水シート、構造材を確認することができますので住宅診断がはかどります。





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断熱材施工状況のチェックポイント

1階部分天井裏の断熱材

現代の建築物では、省エネ性能を高めるために、外部と内部の境目には断熱材を施工することが必須です。
この断熱材が施工不良の場合は、省エネ性能だけでなく結露やカビの原因にもなりますので注意が必要です。

例えば、2階にベランダがあり、そのベランダの下に1階の居室や浴室がある場合には、1階の天井裏にも断熱材の施工が必須です。
しかし、これが施工されていない新築を時々発見することがあります。

ゼロシステムズでは、お客様と内覧時に、このような物件を発見した場合は、別物件をご検討するようにお客様へ進言します。
そのため、お客様は、そのような施工不良の物件の購入を避けることができます。

今回の物件の施工状況は?

今回の一建設の物件では、断熱材の施工状況も良好で問題ありませんでした。





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防水シートの施工状況のチェックポイント

適切に施工された防水シートの重なり

建物が完成してしまうと、防水シートの施工状況を目視で確認することができなくなりますが、未完成物件では容易に確認できます。

防水シートは、鎧貼り(下から上に貼る)が基本です。
防水シート同士の重なりが適切か、下端の処理が適切かについて確認します。
防水シートに施工不良があると雨水侵入(雨漏り)の原因となります。

適切に施工された防水シートの下端処理

防水シート下端の処理については、以前までは住宅診断の確認事項にはありませんでしたが、今は防水シート下端がテープで固定されているかも確認するようになりました。

今回の物件の施工状況は?

今回の一建設の物件では、防水シートの重なり、下端の処理、開口部の施工状況も適切で問題ありませんでした。





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構造材の施工状況を見るポイント

適切に施工された構造材

構造材は、建物が完成してしまうと見ることはできません。
ひと昔前の一建設の物件では、壁の補強材として、筋交いを使用していました。
近年の物件では、構造用面材を採用して、柱と梁だけでなく、壁面全体で構造を補強しています。

今回の物件にも構造用面材が使用されていました。
この構造用面材を固定するには、釘を使用します。
この釘を打つ間隔も規定があります。

住宅診断をしていると中には、この釘を打つ間隔が規定よりも広い(釘の本数が足りない)手抜き工事を発見することがあります。
そのような物件では、設計上で計算された耐震強度に実際は足りていない地震に弱い家となる可能性があります。

今回の物件の施工状況

今回の一建設の物件では、構造用面材を固定する釘のピッチは規定どおりで良好な施工状況でした。





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建物配置を見るときのチェックポイント

境界標と外構ブロックの確認

未完成物件を契約そて比較的多いトラブルは、敷地境界にあるブロックから建築物までの離隔距離問題です。

住宅診断をしていると建物配置が設計図面と違う物件を発見することがあります。 郊外の住宅地では、敷地面積に余裕があるので、あまり問題になることは少ないですが、東京23区内に狭小住宅物件では、離隔距離50㎝未満という物件も珍しくありません。

離隔距離が狭すぎるとエアコン室外機が置けないなど完成後に発覚してトラブルになることがあります。
ゼロシステムズでは、このようなトラブルが発生しないように建物配置に間違えがないかを図面と現地を見比べます。

今回の物件では

今回の一建設の物件では、建築確認申請用の建物配置図どおりに建物が建築されていましたので問題ありませんでした。





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まとめ

数多くの住宅診断を実施していると、近年の一建設の物件では、断熱材や防水シート施工などのマニュアル化が徹底されてきており、施工ミスなどが少なくなったと思います。
また、飯田グループホールディングスの中で比較すると仕上げが丁寧な印象があります。

ただし、新築の建売住宅を購入する場合、住環境、立地条件、境界杭、越境、施工状況、仕上げなど総合的に判断する必要があります。
ゼロシステムズでは、ご購入予定の物件を一級建築士、ホームインスペクター、赤外線建物診断技能師などの専門家が住宅診断と物件調査を実施しますので、ローコスト新築住宅であっても安心してご購入することが出来ます。
首都圏で新築の建売住宅を購入される場合は、ぜひ、ゼロシステムズのご利用をご検討ください。





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