【マンション】マンションから一戸建てへの住み替えが増加中｜売却益・価格差・老朽化を解説

マンション価格が高騰する今、都内マンションを売却し、新築一戸建てへ住み替える事例が増えています。
一戸建てなら、居住面積を広げつつ売却益を残せる可能性があります。

2026年値上がりのピークか？今、マンションを売却して一戸建てへ脱出する人が増えている

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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マンションから一戸建てへの住み替えが増えている理由

マンション価格が高い水準にある今、都内のマンションを売却し、より広い新築一戸建てへ住み替える事例が注目されています。

ゼロシステムズでも、マンション売却と一戸建て購入を組み合わせた相談が増えています。

高値売却を住み替えのきっかけにする人が増えている

東洋経済オンラインでは、都内のマンションを高く売却し、より広い住まいを求めて都心部の分譲一戸建てへ住み替える事例が紹介されています。

マンション価格が上昇したことで、売却後の選択肢を考え直す所有者が増えていると考えられます。

出典：東洋経済オンライン – 『都心マンションが買えない』…“脱タワマン”で都心の分譲戸建てを買う人たちの正体

終の棲み処として一戸建てを選ぶ

マンションは交通利便性や管理のしやすさにメリットがあります。

一方、長期間暮らす住まいとして考えると、専有面積、管理費、修繕積立金、駐車場、住民間の合意形成などに不安を感じる人もいます。

一戸建てであれば、建物や敷地を単独で所有し、修繕する範囲や時期を自分で判断できます。

そのため、老後まで暮らす住まいとして、マンションから一戸建てへ住み替える選択肢が検討されています。

売却益だけでなく次の購入先まで考える

マンションを高く売却できることは住み替えの追い風になります。

ただし、重要なのは売却価格ではなく、住宅ローン残債、仲介手数料、税金などを差し引いた手取り額と、次に購入する住宅の総額です。

高値で売却できる時期であっても、次の住宅も同じように値上がりしていれば、住み替えによる経済的なメリットは小さくなります。

マンション価格は2010年平均から大きく上昇

国土交通省の不動産価格指数では、2025年12月のマンション指数は225.1となり、2010年平均を100とした場合の約2.25倍に達しています。

戸建住宅や住宅地と比べても、マンションの上昇幅は大きくなっています。

マンション指数は225.1

2025年12月の全国の不動産価格指数は、住宅地が119.8、戸建住宅が121.9、マンション（区分所有）が225.1です。

マンション価格は「約10年前と比べて約2倍」という感覚を超え、2010年平均比では2倍を上回る水準となっています。

出典：国土交通省 – 不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）

マンションの売却価格が上がりやすい背景

マンション価格の上昇には、建築費や土地価格の上昇だけでなく、都心部の希少性、投資目的、投機目的、外国人需要、富裕層の資産保有や相続対策など、実際に住む人以外の需要も影響しています。

ゼロシステムズでは、マンション価格の上昇幅が戸建住宅より大きい背景には、建築費以外の需要が重なっていると考えています。

マンションを高く売っても住み替えで得をしにくい理由

自宅マンションが値上がりしても、周辺のマンションも同時に値上がりしています。

同じエリア、同じ広さ、同等以上の条件でマンションへ住み替える場合は、売却益を次の購入費へ充てても追加資金が必要になることがあります。

次に買うマンションも高くなっている

10年前に購入したマンションを高く売却できたとしても、そのマンションだけが値上がりしたわけではありません。

周辺の新築・中古マンションも同じように値上がりしているため、同じ生活圏で条件の良いマンションへ住み替えようとすると、売却価格以上の購入資金が必要になる場合があります。

実需の自宅は売却益の恩恵を受けにくい

投資用不動産であれば、売却後に不動産を買わず、現金化することで値上がり益を確定できます。

一方、自宅は売却後も住む場所が必要です。
次の住宅も値上がりしていれば、帳簿上の売却益が出ても、生活全体では大きく得をしたとは限りません。

これは、実需のマイホームが値上がり益の恩恵を受けにくい理由です。

3,000万円特別控除には適用要件がある

マイホームを売却して譲渡益が出た場合、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

ただし、売却価格から3,000万円が差し引かれる制度ではありません。
譲渡所得を計算したうえで適用され、他の住宅税制との関係もあるため、税理士や税務署への確認が必要です。

出典：国税庁 – No.3302 マイホームを売ったときの特例

東京都内のマンション価格をエリア別に比較

東京都内では、都心6区、その他の23区、東京都下でマンション価格に大きな差があります。

さらに、同じエリアでも新築と中古では数千万円の価格差が生じています。

70㎡相当額で新築と中古を比較

マンションは物件ごとに専有面積が異なるため、2026年上半期の公表データをもとに、平均㎡単価を70㎡へ換算して比較しました。

※新築マンションは不動産経済研究所、中古マンションは東京カンテイの2026年上半期公表データをもとに、平均㎡単価×70㎡でゼロシステムズが独自換算した参考値です。

実際の成約価格を保証するものではありません。

出典：不動産経済研究所 – マンション市場動向

出典：東京カンテイ – 市況レポート

エリアを変えれば手元資金を残せる可能性

都心6区や23区内の中古マンションを売却し、東京都下の中古マンションへ住み替える場合は、価格差を老後資金や生活資金として残せる可能性があります。

ただし、住宅ローン残債、売却費用、税金、新居の購入諸費用を差し引く必要があるため、単純な売値と買値の差だけでは判断できません。

新築一戸建てへの住み替えが注目される理由

新築一戸建ても建築費上昇の影響を受けていますが、都心マンションほど投資・投機需要が入り込みにくいため、平均価格ではマンションより抑えられている地域があります。

2026年6月の首都圏新築一戸建て平均価格

東京カンテイの2026年6月データでは、敷地面積100㎡以上300㎡以下の通常規模と、50㎡以上100㎡未満の小規模戸建てで、次の平均価格となっています。

出典：東京カンテイ – 2026年6月 首都圏の新築一戸建て平均価格

出典：東京カンテイ – 2026年6月 首都圏の新築小規模一戸建て平均価格

東京都では狭い小規模戸建ての方が高い

東京都では、敷地が広い通常規模より、小規模戸建ての平均価格が高くなっています。

これは、小規模戸建てに地価が高い東京23区内の物件が多く含まれやすいためです。

大まかな傾向として、小規模戸建ては都市型、通常規模は郊外型と考えることができます。

ただし、すべての物件がこの区分に当てはまるわけではありません。

マンション売却益を活かしやすい

東京都下の新築マンション70㎡換算額は8,680万円ですが、東京都の新築一戸建ては通常規模で6,394万円、小規模でも8,067万円です。

平均値で比較すると、新築一戸建ての方が価格を抑えられる場合があります。

そのため、マンションを高値で売却し、価格上昇が比較的限定的な一戸建てへ住み替えることで、売却益を住み替えや老後資金へ活かせる可能性があります。

建築費が上昇してもマンションだけが高騰した理由

マンションと一戸建ては、どちらもインフレ、資材価格、人件費、職人不足によって建築費が上昇しています。

それでもマンション価格の上昇幅が大きいのは、実需以外の投資・投機・資産保有需要が重なったためだとゼロシステムズでは考えています。

RC造と木造の建築費はともに上昇

建設物価調査会の2026年6月の建築費指数では、2015年平均を100として、集合住宅・RC造の工事原価は145.6、住宅・木造は151.6です。

建築費の上昇は、マンションだけでなく一戸建てにも共通しています。

出典：一般財団法人 建設物価調査会 – 建設物価 建築費指数

マンションには実需以外の需要が集まった

都心マンションは、自分で住むための購入だけでなく、賃貸運用、値上がりを見込んだ転売、外国人による資産取得、富裕層の資産保有、相続対策などの対象にもなっています。

2024年1月からは、居住用区分所有財産の相続税評価方法が見直されました。

これは、マンションの市場価格と従来の相続税評価額との乖離が問題となったことを背景としています。

参考出典：国税庁「『居住用の区分所有財産』の評価が変わりました」

一戸建て市場は実需が中心

一戸建て市場は、主に自分や家族が住むために購入する実需層が中心です。
投資用として購入される一戸建てもありますが、都心マンションと比べると投機資金の影響は限定的です。

不動産価格指数、建築費指数、マンションと一戸建ての平均価格差を踏まえ、ゼロシステムズでは、都心マンションには建築費だけでなく、希少性や金融商品としてのプレミア価格が上乗せされていると見ています。

今後のマンション価格は調整と二極化が進む

都心マンション価格が一斉に暴落するというより、上がりすぎた価格が調整され、駅距離、利便性、管理状態、築年数などによる二極化が鮮明になるとゼロシステムズでは考えています。

金利上昇は購入者の返済負担に影響する

住宅ローン金利が上昇すると、借入可能額や毎月の返済負担に影響します。
日本銀行も、変動金利型住宅ローンでは金利上昇によって名目の利払い額が増えると説明しています。

金利上昇、物件価格上昇、生活費上昇が重なると、実需層の購入判断が慎重になり、販売期間が長期化する可能性があります。

出典：日本銀行 – わが国の経済・物価情勢と金融政策

すでに一部で価格調整の動きが見られる

東京カンテイによると、2026年6月の東京23区中古マンション70㎡換算価格は1億2,741万円で、前月比0.8％下落し、26カ月ぶりのマイナスとなりました。

都心部では価格改定物件の割合も過半数まで拡大しています。

これは市場全体の暴落を示すものではありませんが、高値であれば何でも売れる状態から、価格と条件を選別する市場へ移りつつある材料です。

出典：東京カンテイ – 2026年6月 東京23区は－0.8％の12,741万円

駅近と駅遠で明暗が分かれる

駅から徒歩5分以内で、生活利便性が高く、管理状態も良いマンションは希少性があります。

一方、マンションでありながら駅から10分以上歩き、周辺の生活利便性や管理状態に弱点がある物件は、売却期間が長くなり、価格を下げなければ売れにくくなる可能性があります。

※東京カンテイの公表データをもとにゼロシステムズが独自作成した参考図です。

郊外の一戸建て市場への影響は限定的

都心マンションは投資需要、富裕層、海外資金の影響を強く受けます。

一方、郊外の一戸建ては実需が中心です。
価格が決まる仕組みが異なるため、都心マンションの価格調整が、そのまま郊外一戸建ての一斉下落につながる可能性は低いと考えられます。

ただし、景気悪化や住宅ローン金利上昇が重なれば、一戸建てでも買い控えによって販売期間が長くなる可能性があります。

マンションの老朽化と修繕積立金の問題

マンションから一戸建てへの住み替えを後押ししているのが、建物の老朽化、住民の高齢化、修繕積立金不足、管理組合の合意形成という問題です。

築40年を超えるマンションが急増する

国土交通省の資料では、築40年を超えるマンションは2021年末の約106万戸から、10年後には約249万戸、20年後には約425万戸へ増えると見込まれています。

高経年マンションが増えると、外壁、屋上防水、給排水設備、エレベーターなどの修繕や更新が必要になります。

同時に、管理組合を担う区分所有者の高齢化や非居住化も課題になります。

出典：国土交通省 – マンション管理適正化法の改正の背景

修繕積立金の不足と値上げ

大規模修繕に必要な費用が上昇する一方、修繕積立金が不足しているマンションでは、毎月の積立金値上げや一時金の徴収が必要になる場合があります。

マンションは共有部分を区分所有者全員で管理するため、修繕内容、時期、費用負担について総会で合意を形成しなければなりません。

所有者の高齢化、賃貸化、空き住戸化が進むと、合意形成が難しくなることがあります。

一戸建ては修繕時期を自分で決められる

一戸建ても、外壁、屋根、防水、給湯器などの修繕費は必要です。

ただし、修繕する範囲、時期、予算は所有者自身で決められます。

集合住宅の共有管理に不安を感じた人が、マンション価格が高いうちに売却し、修繕を自分で管理できる一戸建てへ住み替えるという判断は、十分に考えられる選択肢です。

関連動画：老いるマンション｜修繕費高騰×住民高齢化、築何年まで資産性はあるのか？

マンション売却から一戸建て購入までの確認事項

マンションから一戸建てへ住み替えるときは、査定価格ではなく売却後の手取り額を確認し、次の住宅価格、住宅ローン、税金、諸費用、老後資金まで一体で試算する必要があります。

売却後に残る手取り額を計算する

マンションの査定価格から、住宅ローン残債、仲介手数料、抵当権抹消費用、引越し費用、譲渡所得税などを差し引き、実際に手元へ残る金額を確認します。

高く売れると見込んで先に新居を契約すると、売却価格が予定を下回った場合に資金計画が崩れる可能性があります。

通常の仲介手数料と1％売却を比較

5,000万円の不動産を売却した場合、一般的な仲介手数料の上限は、税別156万円、税込171万6,000円です。

ゼロシステムズの1％売却では、税別50万円、税込55万円となり、差額は税別106万円、税込116万6,000円です。

※仲介手数料は法律上の上限額です。
必ず上限額を支払うという意味ではありません。

※ゼロシステムズの1％売却は最低手数料30万円です。
詳細条件はサービスページをご確認ください。

出典：国土交通省 – 不動産取引に関するお知らせ

売却先行か購入先行かを決める

売却先行は資金計画を確定しやすい一方、仮住まいが必要になる場合があります。
購入先行は引越しを進めやすい一方、売却が遅れると住宅ローンや維持費が重なる可能性があります。

住宅ローン残債、自己資金、売却しやすさ、新居の契約条件を確認し、無理のない順番を選んでください。

一戸建ての立地と建物状態も確認する

マンションを高く売却できても、次に購入する一戸建ての立地や建物状態が悪ければ、住み替えが成功したとは言えません。

駅距離、買物、医療、ハザード、接道、将来の売却需要、建物の施工状態を確認する必要があります。

ゼロシステムズでは、新築一戸建ての買主側仲介手数料を最大無料とし、専門家による住宅診断も無料で実施しています。

AI田中勲で住み替えを事前相談する

マンション売却、一戸建て購入、住宅ローン、税金、住宅診断についての基本的な疑問は、不動産特化型AI「AI田中勲」でも確認できます。

個別の契約や税務判断は専門家への確認が必要ですが、住み替えを検討する初期段階の情報整理にご利用ください。