【住宅ローン】2026年8月住宅ローン金利ランキング｜変動金利・固定金利の最新動向を解説

2026年8月の住宅ローンは、変動金利では政策金利引き上げの影響が具体化し始め、35年全期間固定金利では主要商品の上昇が続いています。
現在の金利だけでなく、今後さらに金利が上昇した場合の返済額まで含めて比較することが重要です。

2026年8月最新！金利ランキング｜固定金利急上昇｜新規参入「ドコモSMTBネット銀行」は使えるのか？

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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2026年8月の住宅ローン金利はどう動いたか

2026年8月は、変動金利では政策金利引き上げの影響が短期プライムレートへ波及し、固定金利では主要商品の上昇が続いています。
住宅ローンを比較するときは、現在の適用金利だけでなく、基準金利や将来の見直し時期も確認する必要があります。

政策金利は1.0％程度

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を引き上げ、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針としました。
7月の金融政策決定会合では追加利上げは行われず、8月時点でもこの水準が続いています。

出典：日本銀行 – 金融市場調節

変動金利と固定金利では動く要因が異なる

住宅ローンの変動金利は、各金融機関の短期プライムレートや基準金利の影響を受けます。
一方、長期間の固定金利は、長期金利や債券市場の動向などの影響を受けやすく、変動金利と同じタイミングで動くとは限りません。

そのため、変動金利がまだ1％前後で借りられる状況でも、35年全期間固定金利は3％台後半まで上昇している商品があります。
金利タイプごとに、何が金利を動かすのかを分けて考えることが重要です。

変動金利が決まる仕組みと今後の見直し

変動金利は、政策金利の影響を受けた短期プライムレートや各行の基準金利をもとに決まります。
2026年8月は、6月の日銀利上げの影響が実際の住宅ローンへ反映され始めたタイミングと考えられます。

みずほ銀行の短期プライムレートは2.375％へ

みずほ銀行は、2026年8月3日から短期プライムレートを2.125％から2.375％へ0.25％引き上げました。
短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業へ短期間の融資を行う際の最優遇金利の一つです。

みずほ銀行を例にすると、短期プライムレート2.375％に1％を上乗せした3.375％が住宅ローンの基準金利となり、そこから金利引下げ幅が適用されて実際の借入金利が決まる、という仕組みで説明できます。

出典：みずほ銀行 – 短期プライムレートの改定について

2027年1月返済分から1.275％になる例もある

みずほ銀行では、2026年9月30日までに年1.025％～で借り入れた場合、2027年1月返済分から年1.275％～が適用されると案内しています。
これは2026年8月3日の短期プライムレート改定を反映した金利です。

ただし、2026年10月1日までに追加の短期プライムレート改定があれば、その内容がさらに反映される可能性があります。
今後の政策金利が再び引き上げられた場合、変動金利の基準金利や適用金利も上昇する可能性があるため、複数の金利水準で返済額を試算しておくことが重要です。

出典：みずほ銀行 – 住宅ローンの金利一覧

2026年8月の変動金利ランキングBEST5

2026年8月の変動金利ランキングでは、UI銀行の年0.845％が1位となりました。
今回からは、スマホや通信サービスの契約など、利用できる人が限定される優遇金利を原則としてランキングに反映せず、比較しやすい条件を意識しています。

8月の変動金利BEST5

※金利は2026年8月の各金融機関の公表条件をもとにゼロシステムズが比較したものです。
実際の適用金利は、借入割合、審査結果、団信、手数料タイプ、各種優遇条件などによって異なります。

UI銀行は頭金を用意できる人に有利

UI銀行の年0.845％は、借入金額が購入物件価格の90％以内など、所定の条件を満たした場合の最優遇金利です。
頭金を準備できる人にとっては、候補になりやすい金利水準です。

出典：UI銀行 – ローン金利

イオン銀行0.990％にも条件がある

イオン銀行は、物件価格の80％以内で借り入れる全期間優遇金利プランに加え、イオン銀行カードローンの申込みまたは契約などの条件を満たすことで年0.05％の金利優遇を受けられる仕組みがあります。
8月の通常表示では年1.04％～ですが、条件を満たした場合は年0.99％～となります。

出典：イオン銀行 – 住宅ローン金利

出典：イオン銀行 – カードローン申込みによる金利優遇

条件付きの低金利はランキング外でも確認する

auじぶん銀行では、年齢や団信、頭金の割合に加え、携帯電話、電気、インターネットなどの利用状況によって金利優遇を受けられる場合があります。
こうした優遇は該当する人には有利ですが、誰でも同じ条件で利用できるとは限りません。

住宅ローンを比較するときは、表面上の最低金利だけでなく、自分が実際に適用条件を満たせるか、団信や手数料まで含めた総負担がどうなるかを確認してください。

出典：三菱UFJ銀行 – 住宅ローン金利

出典：りそな銀行 – 住宅ローン

2026年8月の35年全期間固定金利ランキングBEST5

2026年8月の35年全期間固定金利は、ランキング上位の商品でも前月から上昇しました。
1位のフラット35は年3.290％で、7月の最頻金利3.140％から0.15％上昇しています。

8月の35年全期間固定金利BEST5

※ランキングは、2026年8月の各金融機関の公表金利をもとにゼロシステムズが比較したものです。
商品ごとの借入条件、融資率、団信、手数料、優遇制度によって実際の適用金利は異なります。

フラット35の最頻金利は3.29％

住宅金融支援機構によると、2026年8月のフラット35は、返済期間21年以上35年以下で年3.29％～5.57％、最頻金利は年3.29％です。
融資率9割以下、新機構団信付きの場合の金利として公表されています。

フラット35には、家族構成や住宅性能などに応じた金利引下げ制度があります。
該当するポイント数によって当初期間の金利が下がる場合があるため、単純に3.29％だけで判断せず、自分が受けられる優遇も確認する必要があります。

出典：住宅金融支援機構 – フラット35 金利情報

ドコモSMTBネット銀行へ商号変更

2026年8月3日から、住信SBIネット銀行は「ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更しました。
今回の記事では、新しい銀行名でランキングを表記しています。

全期間固定金利では、適用金利だけでなく、優遇前の基準金利も高い水準になっています。
今後の市場金利次第では、固定金利がさらに動く可能性もあるため、借入時点の金利を必ず確認してください。

出典：ドコモSMTBネット銀行 – 商号変更について

為替と長期金利は固定金利にどう影響するか

固定金利の今後を考えるうえでは、円相場、物価、日銀の金融政策、長期金利を合わせて見る必要があります。
円高へ振れたからといって、住宅ローン固定金利がすぐに下がるとは限りません。

日米の円買い介入で円高に振れる場面もあった

2026年7月末には、日米当局による円買いの協調介入が行われ、円相場が大きく動きました。
ただし、為替介入だけで円高基調が長く続くかは不透明で、市場では一時的な効果にとどまる可能性も指摘されています。

円高が定着すれば、輸入物価の上昇圧力が弱まり、円安による物価高を理由とした追加利上げへの警戒が和らぐ可能性があります。
その結果として長期金利が落ち着けば、住宅ローンの固定金利にも低下方向の影響が出る可能性があります。

出典：Reuters – 日米の円買い介入と市場動向

為替だけで固定金利の方向は決まらない

固定金利は、長期国債の利回りや金融機関の調達コストなど、複数の要因で決まります。
為替介入によって一時的に円高となっても、長期金利が高止まりすれば固定金利が下がらない場合があります。

ゼロシステムズでは、今後の固定金利について、円相場だけで方向を断定せず、長期金利と日銀の金融政策を継続して確認する必要があると考えています。

変動金利と固定金利を選ぶときの確認事項

住宅ローンは、現在の最低金利だけで選ぶのではなく、金利が上昇した場合の返済額と家計への影響まで確認して選ぶことが重要です。
変動金利と固定金利は、将来の金利シナリオを変えて複数パターンで比較してください。

変動金利は将来の上昇余地を試算する

変動金利は借入当初の金利が低い一方、将来の金利は確定していません。
現在1％前後で借りられる場合でも、1.25％、1.50％、2.00％などへ上昇したケースを想定し、毎月返済額や総返済額がどこまで増えるか確認しておく必要があります。

固定金利は返済額を確定できる

全期間固定金利は、借入時点の金利が変動金利より高くなる傾向がありますが、完済までの返済額を確定できます。
今後の金利上昇を避けたい人や、教育費など将来の支出が大きい家庭では、返済額を固定できること自体がメリットになります。

金利推移とシミュレーターで比較する

ゼロシステムズでは、各金融機関の住宅ローン金利推移を毎月まとめています。
現在の金利だけでなく過去からの推移を見ることで、変動金利と固定金利がどのように動いてきたかを確認できます。

また、「変動金利 vs 固定金利シナリオ比較シミュレーター」では、フラット35の優遇条件を反映しながら、将来の金利シナリオを自由に設定して完済までの返済額を比較できます。
変動か固定か迷っている場合は、複数シナリオで比較したうえで判断してください。

AI田中勲でも住宅ローンの疑問を確認できる

住宅ローンの金利、審査、返済方法、変動金利と固定金利の違いなど、基本的な疑問は不動産特化型AI「AI田中勲」でも確認できます。
個別の融資条件や最終的な金利は金融機関ごとに異なるため、実際の申込み前には各金融機関の最新条件も確認してください。