【不動産売買】契約解除について
~手付解除 違約解除 滅失/毀損による解除 住宅ローン特約による解除~

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FM76.7MHzフラワーラジオ にて毎週放送!
レギュラー番組:『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
第461-1回目 (2023年6月15日放送分 前半)となります。

今回の話題

契約解除について
~手付解除 違約解除 滅失/毀損による解除 住宅ローン特約による解除~



今回のテーマ『新築の建売住宅を契約してから、契約を辞めたらどうなるのか』

サムネイル-MCフジコ
フジコ

フラワーラジオ FM鴻巣フラワーラジオ
不動産せんせい田中の『教えて!不動産の知恵袋』

皆さま、こんにちは。
番組MCのフジコで御座います。
今回も宜しくお願いします!

さて、今回はどんなお話をいただけるのでしょうか?

サムネイル-田中
田中

今回は
『新築の建売住宅を契約してから、契約を辞めたらどうなるのか?』
ということについてお話しします。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

まずは今回のテーマに関連したご質問をリスナー様からいただいていますので、最初にご紹介させて頂きますね。

ラジオネーム『匿名希望』さんからのご質問です。

■手付金100万円は没収となると言われてしまいました

こんにちは。

私は、先週、私は、手付金100万円を支払って、新築の建売住宅を契約しましたが、会社から転勤の辞令がでてしまい、買っても住めない状況になってしまいました。
そのため、契約を取りやめたいと連絡をしたら、手付金100万円は没収になると言われてしまいました。

やはり、手付金は戻ってこないのでしょうか?
田中先生のご意見を教えてください。

ラジオネーム『匿名希望』さんからのご質問

サムネイル-田中
田中

ラジオネーム『匿名希望』さん。
ご質問ありがとうございます。

『契約の解除に関する事項』の説明

重要事項説明書の中に『契約の解除に関する事項』という部分があります。
ここでは、以下について説明しなければなりません。

  • ・手付解除
  • ・引き渡し前の滅失
  • ・毀損の場合の解除
  • ・契約違反による解除
  • ・反社の排除条項に基づく解除
  • ・融資利用の特約による解除
  • ・契約不適合責任による解除


■重要事項説明は宅建士がおこなう

通常、重要事項の説明をする時には、宅建士の人が説明します。
ですが、宅建士によっては、ただ読むだけという人もいます。
説明と言っても義務なので、「読んで説明しました。」という感じなのです。

宅建士によっては、手付解除の説明について
「重要事項説明書の別添 売買契約書第13条の通りです。」
で終わるかもしれません。
第13条を読み上げるだけで終わらせてしまう場合もあります。

「・・・14条、15条、16条、17条、18条・・・で、書いてある通りです。」
と言われても、初めて契約する人にはわからないと思います。

わかりやすい説明用の書式を用意しました

サムネイル-田中
田中

ゼロシステムズでは、
この「契約解除に関する手付解除というのはどういったものか?」
わかりやすく説明するための専用書式を作りました。


1.手付解除

サムネイル-田中
田中

今日契約した後、引き渡しまでの間に、やっぱり契約を辞めたいとなった場合・・・

  • ・転勤/退職
  • ・新たな借金抱えた
  • ・気が変わった

など、
買主側の事情により契約を解除する場合は手付金が戻ってきません。
 これが『手付放棄による解除』ということになります。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

わかりやすい!
これなら入ってきやすいですね。

質問者様の場合では手付金は戻ってこない

サムネイル-田中
田中

今回の匿名希望さんのご質問内容の場合、買主側の事情ということなります。
ですので、残念ながら手付金は戻ってこないという事になります。

契約解除時の手付金の扱い
  • 買主側の方からやめる場合支払った手付金を放棄
  • 売主の方からやめる場合手付金を倍返し
  • つまり、売主からやめる場合は支払った手付金100万円が、200万円になって戻ってくるということになります。

手付金放棄/倍返しでやめる人はいるのか?

  • ・手付金放棄でやめる人(買主)
  • ・倍返しでやめる人(売主)

実際に、この条件でも契約を解除する人はいるのか?

■手付放棄でやめる人(買主)はいます
サムネイル-田中
田中

実際います。

私はこれまで、年間100件ぐらいずつ、トータルで3,000件ぐらい契約の仲介をしています。 その経験から平均すると、年に1件あるかないか位ですが、手付放棄でやめる人がいます。

■手付金倍返し(売主)はほとんどありません
サムネイル-田中
田中
業者が売主の建売住宅
売主の方から契約を解除して、手付金倍返しになった例は、私は記憶にありません。
個人が売主の中古住宅
個人の方が
①持ち家を売却すると同時に
②新築を購入して引っ越し

と考えていた際、
買い換え先の計画が崩れて引っ越しができなくなり、売却の契約を解除しなくてはならず、倍返しになった。
という経験はあります。

手付放棄で契約解除になる理由

  • ・転勤
  • ・契約後の夫婦げんか
  • ・入籍前に二人で契約して、引き渡しまでの1~2ヶ月の間に婚約が破談になった・・・。
  • など

サムネイル-田中
田中

手付放棄となる理由で、多いのは『転勤』です。

また、契約した後に、物件に関して意見の食い違いなどから夫婦喧嘩となり「それならもう嫌だ。」となう場合も実際ありました。

「これから結婚します!」という2人で契約して、引き渡しまでの1~2ヶ月の間に喧嘩してしまい、結婚も無くなってしまった。
彼氏の方が来て、ちょっと深刻な顔して「契約を辞めたいんです・・・。」という感じです

サムネイル-MCフジコ
フジコ

そんな理由での解約があるんですね・・・。

手付放棄をしなくて良かった例

サムネイル-田中
田中

最近にも手付金100万円を放棄するっていう話があったのですが・・・。

今は落ち着いていますが、ちょっと物件価格が上がってる時期があったじゃないですか。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

高騰してましたね~。

サムネイル-田中
田中

物件価格が上がっている中で、手付け放棄で契約解除はもったいないので・・・

  • ①手付放棄するのを止めて
  • ②かかった経費分を上乗せして
  • ③新築未入居として売り出す
という提案をさせていただいたところ、うまくいきました。

ゼロシステムズでは、そのときのお客様の状況や世間の状況に応じて、臨機応変に対応させて頂いております。


2.引き渡し前の滅失 または 毀損による解除

サムネイル-田中
田中

今日契約した後、引き渡しまでの間に、
家が火事になったり壊れたりして、引き渡しを受けても住めない状況
(買主が契約を締結した目的を達成できない状況)になってしまった場合は、
支払った手付金をそのまま返してもらい、契約を解除することができます。

要は「無かったことにしましょう。」ということです。

■滅失(めっしつ)とは

  • ・建物が解体されてしまった
  • ・燃えてしまった。

など、建物自体が無くなってしまうことです。

■毀損 / 損傷とは

簡単に言うと、家が壊れてしまうことです。
例えば、台風 竜巻などの天災で・・・

  • ・角材が風で飛んできて壁に突き刺さった
  • ・ガラスが割れてしまった

引き渡しまでの管理責任は売り主側にあります。
引き渡しまでの間に、そのようなことが起きた場合、売主は元通りに直してから引き渡ししなければなりません。

サムネイル-田中
田中

売主が元通りに直したにもかかわらず、
買主が
「1回壊れちゃって気分的に嫌だから解約したい。」
となった場合は、買主側の事情による解除となり、手付放棄になります。


3.契約違反による解除

サムネイル-田中
田中
  • ・残代金を支払ったのに引き渡しされない。
  • ・引き渡しされたのに残債金が支払われない。

つまり、
相手方が契約の履行に着手したにもかかわらず、もう一方が履行しない。
一方は約束を守ったにもかかわらず、もう一方が約束を守らない。

このような場合は、違約金として売買代金の10%または20%の対象になります。
3,000万円の売買契約だった場合、違約金は 600万円 になることもあり得ます。

サムネイル-田中
田中

通常、建売住宅の契約をする時には、引き渡しの際に以下の3つを同時(同日)に行います。

  • ・お金を払うこと
  • ・登記を申請すること
  • ・物件の引き渡し

ですので『この契約違反による解除』になることは、普通では考えられません。


4.融資利用の特約による解除

買主保護のための特約

サムネイル-田中
田中

融資利用の特約による解除は
『もしもローンが通らなかったら、手付金を返金して白紙解約です。』
という、買主側の保護のための特約となります。

『融資利用の特約による解除』が無かったら・・・
  • ローンが通らなかったとしても、契約は残ります。
  • 「ローンが通らなかったので契約を解除する。」という場合は買主都合として、手付放棄になってしまいます。

『融資利用の特約による解除のための条件

無条件で『融資が通らなかったから解除』というわけではありません。

  • ・どこの銀行に申し込むのか
  • ・いくら申し込むのか
  • ・ローンが通らなかったら融資利用の特約による解除で白紙解除できます
  • ・期日を過ぎてしまった場合は融資利用の特約は通用しません

以上のような確認条項と、条件、期日が定められます。

契約書の書式によって扱いが違います

サムネイル-田中
田中

例えば、
宅建協会の書式では、期日を過ぎてしまった場合は自動的に契約解除になります。

ですが、
契約書の書式によっては、期日を過ぎてしまった場合は『手付放棄』扱いとなる物が、結構あります。

ですので、契約書の内容を確認しておく必要があります。

■期日に間に合わなかったらどうなるのか?

ネット銀行の場合、ローン承認結果が降りてくるまで時間がかかります。
もしも『融資利用の特約による解除』の期日に間に合わなかったらどうなるのか?

サムネイル-田中
田中

ゼロシステムズでは、期日までにローン承認結果が出なそうなら、あらかじめ数日前に売り主の方に相談します。

「ローン審査の申し込みはしてあるのだけど、銀行の都合で融資利用の特約による解除の期日が来てしまいそうです。
期日を伸ばしていただけませんか?」

このように相談すると、絶対にダメだということはありません。

期日を伸ばしてもらえた場合は、きちんと『変更合意書』という書類を交わしておきます。


※反社の排除条項に基づく解除

サムネイル-田中
田中

契約書には反社会的勢力(反社)の関係のことが書いてあります。
ここには以下のようなことが書いあります。

  • ・反社の人とは契約することができません。
  • ・後日それ知った場合は契約解除になります。
  • ・違約金20%がかかります。


5.契約不適合責任による解除

民法の改正で名称などが変更になりました

2020年4月1日に民法が改正されて『瑕疵担保責任』『契約不適合責任』になりました。
これは建物の保証に関するお話となります。
建物の保証には、短期保証/長期保証などがあります。

サムネイル-田中
田中

どちらかと言うと買主保護の為の内容になっています。

以前は
『瑕疵担保責任』と呼ばれていました。

これについては、
『建物の保証』という内容で、後半に詳しく説明していきます。

サムネイル-MCフジコ
フジコ

田中先生。
ありがとうございました。

FM鴻巣フラワーラジオ 『不動産せんせい田中の教えて!不動産の知恵袋』
後半も宜しくお願いします。

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