【不動産市場】2026年 神奈川県の将来性が期待できる街は？2026年地価公示と人口推計で比較

神奈川県で、価格と将来性の両面から期待できる街はどこでしょうか。
2026年の地価公示と2050年までの人口推計をもとに、58地域を5つのテーマで比較します。
今の価格だけでなく、長く暮らす目的と将来売却する目的の違いも踏まえ、マイホーム探しの判断材料を整理します。

【不動産市場】2026年 神奈川県『上がる街』『下がる街』を地価上昇率と人口増減で分析！バランスが良い街ランキング

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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地価と将来人口で見る神奈川県58地域

神奈川県でマイホームを選ぶなら、今の価格と将来の人口を合わせて見ることが大切です。横浜・川崎の都市部、湘南・県央、県西部では特徴が異なり、住む目的によって注目する地域も変わります。

2026年の住宅地の公示地価を比較する

地価の資料は、2026年1月1日時点の「令和8年地価公示」です。神奈川県が取りまとめた、市区町村別の住宅地平均価格と平均変動率を使います。

■ 参考資料：神奈川県「令和8年地価公示（2026年）」

出典：神奈川県「令和8年地価公示（神奈川県分）」

住宅地平均価格は土地1㎡当たりの金額で、建物を含む住宅の販売価格ではありません。また、平均変動率は継続地点の変動率を平均した値であり、平均価格そのものの前年比とは計算方法が異なります。

2050年人口指数の基準は「2020年＝100」

将来人口は、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」を使います。2020年の国勢調査を基準に、2050年までの人口を推計した資料です。

■ 参考資料：日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」

図中の人口指数は、2020年の人口を100とした2050年の推計値です。105なら2020年より約5％多く、50なら約半分となる推計を表します。現在の人口との比較でも、2050年まで増え続けることを示す数字でもありません。

人口が減る時代だからこそ、地域差を見る

住民基本台帳に基づく調査では、2026年1月1日時点の日本人住民は1億1,973万6,483人となり、前年から91万6,744人減少しました。一方、外国人住民は403万1,159人で、外国人住民を含む総人口は1億2,376万7,642人です。

■ 参考資料：住民基本台帳に基づく人口（2026年1月1日現在）

出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査（2026年・総計／Excel）」

出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査（2026年・日本人住民／Excel）」

出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査（2026年・外国人住民／Excel）」

日本人住民が1億2,000万人を下回ったことと、日本全体の総人口は区別して読む必要があります。人口減少が進むなかでも、すべての地域で同じように人口や住宅需要が変化するわけではありません。

58地域を5つのテーマで比べる独自ランキング

横浜市18区、川崎市7区、相模原市3区、その他30市町村の計58地域を対象に、地価と人口推計のデータからAIを活用して独自に比較しました。公的機関が発表した順位ではなく、人口指数や地価の単純な大きい順でもありません。

これから5つのテーマについて上位5地域を中心に解説します。比較図には上位10地域を掲載し、住宅地平均価格・坪単価・地価変動率・2050年人口指数に加え、評価スコア・データ信頼度・見方も整理しています。順位はあくまで検討のきっかけであり、将来の資産価値を保証するものではありません。

■ 評価スコア・データ信頼度・見方を読む際の注意点

評価スコア・データ信頼度・見方は独自評価による記載であり、公的機関の評価ではありません。評価式と信頼度の判定基準は未確認のため、参考情報としてご覧ください。

なお、市区町村単位の評価には個別物件の災害リスクは含まれません。洪水や土砂災害のリスク、駅までの距離、周辺施設、建物の状態は別途確認してください。

資産価値が維持されやすいエリアTOP5

資産価値の維持を考える比較では、横浜市西区、川崎市中原区、川崎市幸区、横浜市神奈川区、横浜市港北区が上位です。この5地域はいずれも2050年人口指数が100を超え、住宅地の地価変動率もプラス4.0％以上となっています。

横浜市・川崎市の都市部が上位を占める

■ 独自比較：資産価値が維持されやすいエリアTOP10

出典：神奈川県「令和8年地価公示資料集（住宅地の平均価格・平均変動率）」

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）市区町村別の推計結果」

1位の横浜市西区は、住宅地平均価格42万5,400円／㎡、地価変動率プラス7.0％、2050年人口指数108.9です。2位の川崎市中原区は47万5,500円／㎡、プラス4.5％、人口指数109.6となっています。

3位の川崎市幸区は人口指数108.2、4位の横浜市神奈川区は101.0、5位の横浜市港北区は105.3です。地価の上昇と、2050年の人口が2020年を上回る見通しが重なっています。

将来性と、無理なく買える価格は別に考える

人口の見通しは将来の住宅需要を考える材料になります。ただし、人口推計は一定の仮定に基づくものであり、実際の需要や売却価格がそのとおりになるとは限りません。

また、上位5地域の住宅地平均価格はいずれも1㎡当たり30万円を超えています。購入価格が高すぎれば住宅ローンの負担も重くなるため、駅距離や土地・建物の条件と合わせて比較することが必要です。

「上位の地域だから、どの物件でも安心」と考えず、購入費用と物件そのものの条件を確認しましょう。

価格と将来性のバランスが良いエリアTOP5

価格と将来性のバランスでは、川崎市麻生区、藤沢市、海老名市、開成町、葉山町が上位です。価格の高い地域だけに絞らず、購入費用と将来人口の組み合わせから候補を探す視点が役立ちます。

価格と人口の見通しを並べて比較する

■ 独自比較：価格と将来性のバランスが良いエリアTOP10

出典：神奈川県「令和8年地価公示資料集（住宅地の平均価格・平均変動率）」

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）市区町村別の推計結果」

麻生区は人口指数104.8、開成町は102.5

1位の川崎市麻生区は住宅地平均価格23万9,400円／㎡、地価変動率プラス4.8％、2050年人口指数104.8です。中原区や幸区と比べると住宅地の平均価格が低く、人口指数は100を上回っています。

4位の開成町は住宅地平均価格11万2,400円／㎡、人口指数102.5です。価格と将来人口を一緒に見ることで、都市部以外にも比較したい地域が見えてきます。

上位でも、すべてが人口増加の見込みではない

藤沢市の人口指数は99.0、海老名市は97.3、葉山町は85.4です。このランキングは価格なども含めた相対評価であり、人口増加が見込まれる地域だけを選んだものではありません。

平均価格だけで実際の購入予算は決まりません。通勤先、利用したい駅、徒歩距離、土地・建物の広さなど、自分たちに必要な条件をそろえて物件を比較しましょう。

長く住むなら良いが、売却は慎重に考えたいエリアTOP5

山北町、真鶴町、清川村、三浦市、箱根町は、住宅地の平均価格を抑えやすい一方、将来人口の減少が見込まれる地域です。長く暮らす魅力と、将来売却できるかという視点を分けて考えることが大切です。

取得価格の低さと人口減少の両面を見る

■ 独自比較：長く住む魅力と売却の注意点から見るエリアTOP10

出典：神奈川県「令和8年地価公示資料集（住宅地の平均価格・平均変動率）」

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）市区町村別の推計結果」

上位5地域の住宅地平均価格は1㎡当たり2万7,400円～6万3,900円です。一方、2050年人口指数は48.8～63.5で、2020年と比べた人口減少が見込まれています。

山北町の人口指数は48.8、真鶴町は50.0です。これは2050年の人口が2020年の約半分となる推計であり、現在の人口から半減するという意味ではありません。将来の売却を予定している場合は、買い手の需要を慎重に見たい地域です。

湯河原の「住みたい街1位」と矛盾するわけではない

今回の独自比較で湯河原町は7位です。一方、LIFULL HOME’Sの「2026年 みんなが探した！住みたい街ランキング（首都圏版）」では、買って住みたい街の1位に湯河原駅が選ばれています。

■ 参考資料：LIFULL HOME’S「住みたい街ランキング2026（首都圏版）」

出典：株式会社LIFULL「2026年 LIFULL HOME’S みんなが探した！住みたい街ランキング（首都圏版）」

LIFULL HOME’Sのランキングは、掲載物件への問い合わせをもとにした駅単位の集計です。地価と将来人口をもとに市区町村を比べる今回のランキングとは、対象も評価の視点も異なります。現在の関心の高さと、長期的な人口や売却の見通しは同じものではありません。

同じ市町村でも、駅周辺と郊外では条件が違う

人口が減るとしても、市町村の全域で均等に減るとは限りません。駅周辺や生活施設が集まる場所など、暮らしやすさが保たれる立地かどうかを確認することが重要です。

自治体の都市計画や居住誘導区域なども確認材料にしながら、物件ごとの条件を見ましょう。取得価格を抑え、生活に合った家で長く暮らすことが目的なら、人口減少が見込まれる地域も選択肢になります。

地価は上がっているのに人口は減る街TOP5

葉山町、逗子市、相模原市中央区、鎌倉市、大和市は、住宅地の地価が上昇する一方、2050年人口指数が100を下回っています。今の地価上昇と将来人口の減少は、同時に起こり得るものです。

葉山町・逗子市・鎌倉市などが上位

■ 独自比較：地価上昇と人口減少が重なる街TOP10

出典：神奈川県「令和8年地価公示資料集（住宅地の平均価格・平均変動率）」

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）市区町村別の推計結果」

1位の葉山町は地価変動率プラス6.8％、人口指数85.4です。逗子市はプラス5.2％・85.9、相模原市中央区はプラス5.1％・90.0、鎌倉市はプラス5.0％・90.6、大和市はプラス5.2％・96.5となっています。

地価の前年比と、2050年の人口を混同しない

地価変動率は直近1年間の動きを示しますが、人口指数は2020年を基準にした2050年の推計です。見ている期間が異なるため、人口減少の見込みがあるからといって、今の地価も必ず下がるわけではありません。

また、市区町村全体で人口が減っても、駅周辺などに住宅需要が集まる可能性があります。海や山、観光などの魅力を持つ地域でも、実際の需要は立地や物件条件によって異なります。

地価上昇だけで将来を楽観せず、人口減少だけで地域全体を否定せず、検討する物件の周辺に絞って確認しましょう。

価格と将来人口から見る期待の街TOP5（準候補を含む）

価格を重視しながら、2050年の人口が2020年を上回る地域を探すと、今回の上位では開成町と川崎市麻生区が該当します。海老名市、藤沢市、伊勢原市は人口指数100未満のため、価格面も考慮した準候補として紹介します。

人口指数100超の地域と準候補を区別する

■ 独自比較：価格と将来人口から見る期待の街TOP10（準候補を含む）

出典：神奈川県「令和8年地価公示資料集（住宅地の平均価格・平均変動率）」

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）市区町村別の推計結果」

1位の開成町は住宅地平均価格11万2,400円／㎡、人口指数102.5です。2位の川崎市麻生区は23万9,400円／㎡、人口指数104.8となっています。「価格を抑えやすい」という評価は他地域との比較であり、個々の家庭にとって無理なく買えることを意味するわけではありません。

2050年まで人口が増え続ける、という意味ではない

開成町の人口は、2020年が1万8,329人、2035年が1万9,208人、2050年が1万8,790人と推計されています。2050年の人口が2020年を上回ることと、途中も増え続けることは別です。

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）市区町村別の推計結果」

海老名市・藤沢市・伊勢原市は価格面も含めた準候補

海老名市の人口指数は97.3、藤沢市は99.0で、2050年の人口は2020年をやや下回る見通しです。一方、伊勢原市は85.7であり、同じように人口が維持される地域とまとめることはできません。

伊勢原市は住宅地平均価格11万8,600円／㎡という価格面も含めた比較候補です。上位5地域をすべて「人口が増える街」と捉えず、購入費用と人口の見通しを分けて判断しましょう。

「住み続ける家」と「売れる家」で選び方を変える

マイホーム選びの基準は、長く住み続けるのか、将来の売却も考えるのかで変わります。ランキングは候補地域を探す手がかりにとどめ、家計と暮らし方に合う物件を選ぶことが大切です。

長く住むなら、自分たちの生活に合うことを重視

永住を考えるなら、住宅ローンの返済に余裕があること、必要な広さを確保できること、買い物や通院がしやすいこと、実家や親戚が近いことなど、自分たちにとっての利便性が大きな意味を持ちます。

人口減少が見込まれる地域でも、購入費用を抑えて長く暮らせるなら合理的な選択になり得ます。ただし、購入後も税金や保険、修繕費などは必要です。住宅を買えば住居費全体が固定されるわけではありません。

売却を見据えるなら、次の買い手の視点を持つ

将来住み替える可能性があるなら、駅までの距離、将来人口、生活施設への行きやすさなどを、より慎重に確認しましょう。自分だけでなく、次の買い手にも選ばれる条件かを考えることが必要です。

ファミリー向けなら3LDK～4LDKなどの間取りも比較材料になります。ただし、求められる広さや間取りは地域や購入層によって異なり、間取りだけで売れやすさが決まるものではありません。

災害リスクや建物の状態は物件ごとに確認する

地域のランキングが高くても、洪水や土砂災害などのリスクは別に確認する必要があります。ハザードマップや自治体の資料を確認し、現地では駅までの実際の経路、生活施設、土地や建物の状態も確かめましょう。

出典：国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」

「安いから悪い」「高いから安心」と決めつけず、住む目的と予算に合った家を選ぶことが重要です。

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