【建売住宅】2027年 郊外の新築一戸建て価格は高騰する？人口減少でも家が安くならない理由

【建売住宅】2027年バブル再び 郊外の新築一戸建て価格高騰！人口減少でも家が安くならない

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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郊外の新築一戸建てにも価格上昇の波

不動産価格の高騰は都心のマンションだけの問題ではなく、一般の住宅購入者が検討する郊外の新築一戸建てにも影響しています。

新築住宅は需要だけで価格が決まるわけではない

住宅価格を考えるとき、「人口が減れば買う人も減るので、家は安くなる」と考えがちです。人口減少が住宅需要を下げる方向に働くこと自体は間違いではありません。

しかし、新築一戸建てには土地の仕入れ費、造成費、建築資材、人件費、設備費などのコストがかかります。需要が弱くなったとしても、住宅を造るための原価が上昇すれば、販売価格を簡単には下げられません。

今回の「バブル」は投機的なバブルとは異なる

今回のテーマでは「2027年バブル」という表現を使っていますが、1980年代後半のように投機によって不動産価格が実態以上に膨らむ現象と同じ意味ではありません。

ここで注目しているのは、資材費や人件費など住宅を供給する側のコストが上昇し、その影響が販売価格に表れやすくなることです。一定の住宅需要が残る郊外では、こうしたコスト上昇が価格を押し上げる要因になります。

新築価格を押し上げる4つの要因

新築一戸建ての価格を押し上げる背景には、物価上昇、輸入材や原材料への為替影響、建設業の人手不足、そして建築費そのものの上昇があります。

1．物価上昇で住宅を造るコストも上がる

住宅は、木材、金属、ガラス、住宅設備、エネルギー、輸送、施工など多くのモノとサービスを組み合わせて造られます。そのため、物価や人件費が上昇する局面では、住宅だけが以前と同じコストで供給され続けるとは限りません。

「以前はこの地域なら3,000万円台で買えた」という過去の価格感覚だけで現在の新築価格を判断すると、建築コストの変化を見落とす可能性があります。

2．輸入材や原材料は為替の影響を受ける

林野庁の「令和6年（2024年）木材需給表」によると、日本の木材自給率は42.5％でした。国内材の供給も増えていますが、木材供給全体では輸入分も大きく、輸入材や海外由来の原材料・設備は為替変動の影響を受けます。

円安が続けば、円建てで見た輸入コストを押し上げる要因になります。ただし、為替はさまざまな要因で変動するため、将来の円相場を前提に住宅価格を断定することはできません。

出典：林野庁「令和6年（2024年）木材需給表」の公表について

3．建設業では担い手確保が課題

少子高齢化は住宅を買う側だけでなく、住宅を造る側にも影響しています。国土交通省と厚生労働省の資料では、建設業の技能者のうち60歳以上が約4分の1を占める一方、29歳以下は約12％で、将来の担い手確保が急務とされています。

大工だけでなく、設備、内装、基礎、外構など多くの職種で人材確保が難しくなれば、人件費や施工単価の上昇要因になります。

出典：国土交通省「建設業の人材確保・育成に向けた取組を進めていきます」

4．木造住宅の工事原価は2015年平均の約1.5倍

一般財団法人 建設物価調査会が2026年9月10日に公表した建築費指数では、2026年8月の東京・木造住宅の工事原価指数は、2015年平均を100として152.7となっています。

前年同月比では6.6％上昇しており、住宅を建てるための原価が約10年前より大きく上がっていることが分かります。建売会社が企業努力だけでコスト増を吸収し続けるには限界があり、原価上昇の一部が販売価格へ反映される可能性があります。

出典：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価 建築費指数」

新築価格の上昇は中古住宅・土地にも波及する

新築一戸建てが高くなると、新築を検討していた人が中古住宅へ移るため、中古市場や土地価格にも影響が広がる可能性があります。

新築が高くなると中古住宅が相対的に割安に見える

新築住宅と中古住宅は完全に分断された市場ではありません。新築価格が上昇して予算に合わなくなれば、これまで新築を検討していた購入者の一部が中古住宅へ選択肢を広げます。

その結果、それまで割高に見えていた中古住宅でも、新築と比較すると相対的に手が届きやすく見えることがあります。中古住宅への需要が強まれば、売主側の価格設定にも影響します。

中古住宅の価格上昇が土地価格へつながる場合もある

中古一戸建ての価格は、建物だけでなく土地の価値も含んでいます。そのため、住宅需要が維持されている地域では、新築価格の上昇が中古住宅へ波及し、さらに土地価格にも影響する可能性があります。

ただし、この連鎖はすべての地域で同じように起こるわけではありません。買い手が少ない地域では、建築費が上がっても中古住宅や土地の価格を維持しにくいため、地域ごとの需要を見る必要があります。

人口減少でも住宅価格が下がるとは限らない理由

人口減少は住宅価格を下げる方向に働きますが、建築コスト上昇という逆方向の力が同時に働くため、人口だけで価格の方向を判断することはできません。

日本全体では人口減少が続く見通し

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来推計人口（令和5年推計）」では、出生中位・死亡中位の推計で、日本の総人口は2050年に約1億468万人、2070年には約8,700万人まで減少すると見込まれています。

住宅を必要とする人が減れば、本来は住宅需要を弱め、価格を下げる方向に働きます。この点は長期的な住宅市場を見るうえで重要です。

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」

「下げる力」と「上げる力」の綱引きで考える

人口減少による需要減少を「価格を下げる力」とすると、資材費、人件費、施工費などの建築コスト上昇は「価格を上げる力」です。

住宅価格は、この2つの力のどちらが強く働くかによって変わります。一定の住宅需要が残る地域では、需要の減少より建築コストの上昇の影響が大きければ、新築住宅の価格が下がりにくい状況が続く可能性があります。

反対に、人口や世帯が大きく減り、買い手が少なくなる地域では、建築コストが高くても販売価格へ十分に転嫁できません。人口減少時代ほど、全国一律ではなく地域別に住宅需要を見る必要があります。

2027年に郊外住宅の価格上昇が表面化する可能性

2026年に上昇した建築コストがすぐにすべての販売価格へ反映されるわけではないため、その影響が2027年の新築一戸建て市場に表れる可能性があります。

建売住宅は企画から販売まで時間がかかる

建売住宅は、土地を仕入れ、設計や造成を行い、建物を施工してから販売します。そのため、資材費や施工費が上昇した時点と、そのコストを前提に企画された住宅が市場へ出る時点には時間差があります。

2026年の高い建築コストを前提に仕入れ・企画された物件が2027年に順次販売されれば、現在のコスト上昇が販売価格としてさらに見えやすくなる可能性があります。

「2027年に必ず上がる」という予測ではない

これは、公的機関が「2027年に郊外住宅の価格が上昇する」と予測しているものではありません。2026年までの建築コストの動きと、建売住宅の事業サイクルを踏まえた市場の見通しです。

住宅ローン金利の上昇、景気後退、販売在庫の増加、各社の販売戦略などによって価格上昇が抑えられる可能性もあります。そのため、「値上がりする前に急いで買う」という判断ではなく、自分の予算と購入予定エリアの需給を確認することが重要です。

参考：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価 建築費指数」

これからは郊外の二極化とエリア選びが重要

これからの郊外住宅市場は、すべての地域が同じ方向へ動くのではなく、住宅需要が残る地域と減少する地域との差がさらに大きくなる可能性があります。

建築費が上がっても買い手がいなければ価格は維持しにくい

人口減少や公共交通の縮小などによって住宅需要が大きく減少する地域では、建築費が上昇しても、それを販売価格へ転嫁できるとは限りません。

土地や中古住宅についても、買い手が少なくなれば価格を維持しにくくなります。したがって「建築費が上がっているから、どの郊外でも不動産価格が上がる」と考えるのは適切ではありません。

大都市へのアクセスと生活利便性を確認する

一方、大都市圏へ通勤・通学しやすく、買い物、医療、教育などの生活環境が整っている地域では、将来も住宅需要が比較的残りやすい可能性があります。

エリアを選ぶときは、都道府県単位だけでなく、市区町村の人口動態、駅へのアクセス、公共交通、空き家の状況、周辺の生活利便性、災害リスク、都市計画などを確認することが大切です。

「みらい価値診断」で立地の条件を整理する

ゼロシステムズの「みらい価値診断 Ver.2.0」では、市区町村の人口動態、駅距離、周辺環境、ハザード、都市計画などから、不動産の資産価値・将来価値・立地の強さを参考目安として確認できます。

診断結果は将来の売却価格や資産価値を保証するものではありませんが、候補エリアを比較するときの判断材料として利用できます。

参考：ゼロシステムズ「みらい価値診断 Ver.2.0」

まとめ：人口だけでなく「需要が残る場所か」を見る

今後、日本全体の人口は減少していきます。同時に、住宅を造るためのコストが上昇すれば、新築一戸建てを安く供給することも難しくなります。

そのため、これからの住宅市場では、需要が弱い地域では価格を維持しにくくなる一方、一定の需要が残る郊外では建築コスト上昇によって新築価格が下がりにくいという、二極化が進む可能性があります。

これから家を買うときは、「人口が減るから待てば安くなる」「建築費が上がるから今すぐ買う」と一方向に決めつけず、予算と住宅性能、地域の将来需要を分けて確認することが重要です。