【不動産市場】2026年 東京・多摩地域「上がる街・下がる街」は？地価公示と2050年人口増減ランキング

東京都・多摩地域で家を買うなら、現在の地価だけでなく将来人口も確認したいところです。
2026年の地価公示と2050年の人口推計を基に、多摩地域28市町を5つの切り口で比較します。

【不動産市場】2026年 東京･多摩地域『上がる街 vs 下がる街』地価と人口増減ランキング

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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ランキングの見方と対象エリア

2026年の地価公示と2050年の人口推計を使い、多摩地域の市町を独自指標で比較したランキングです。

対象は多摩地域の28市町

多摩地域は26市・3町・1村の計30市町村ですが、住宅地の公示データがない檜原村・奥多摩町を除いた28市町を対象としました。東京23区および島しょ部は含みません。

多摩地域の対象28市町は、2026年の住宅地平均地価変動率がいずれもプラス。一方、2050年の人口指数が100を超える市は8市で、残り20市町は人口減少が推計されています。

使った資料と人口指数の意味

地価は2026年（令和8年）地価公示の住宅地データ、人口は国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」を使用しています。

人口指数は2020年を100とした2050年の推計値です。例えば108.6なら2020年比8.6%増、93.3なら6.7%減に相当します。

出典：東京都「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」

ランキングは独自スコアによる相対評価

各テーマの目的に合わせ、住宅地平均価格・地価変動率・2050年人口指数などを正規化して点数化しています。例として「資産価値が維持されやすいエリア」では、価格20%、地価変動率40%、人口指数40%の配点です。

ただし、市町単位の平均値を比較したもので、個別物件の資産価値や将来の売却価格を予測するものではありません。 駅距離、周辺施設、災害リスク、道路条件などは物件ごとに確認してください。

資産価値が維持されやすいエリア TOP5

地価水準・地価変動率・将来人口指数を組み合わせて評価した、独自スコアによる上位5市です。

1位は武蔵野市、2位は国分寺市

※2050年人口指数は2020年の人口を100とした値です。評価スコア・順位は公的資料を基にした独自の計算結果であり、公的な順位ではありません。

1位の武蔵野市は住宅地平均価格69万2,200円/㎡、2050年人口指数105.8。地価水準が高く、将来人口も2020年比で増加する見通しです。

2位の国分寺市は住宅地平均価格35万1,000円/㎡で、武蔵野市のおよそ半分。価格の差も含めて比較すると、購入候補を広げる材料になります。

資産価値が維持されやすいエリア TOP20

価格と将来性のバランスが良いエリア TOP5

購入価格の水準と、地価動向・将来人口のバランスから比較した上位5市です。

稲城市が1位、日野市も上位に

※2050年人口指数は2020年の人口を100とした値です。評価スコア・順位は公的資料を基にした独自の計算結果であり、公的な順位ではありません。

1位の稲城市は住宅地平均価格26万8,300円/㎡、2050年人口指数は108.6で、対象市町のなかでも人口増加が目立ちます。

4位の日野市は平均価格21万8,600円/㎡、人口指数97.7。人口は2020年比2.3%減の予測ですが、購入価格とのバランスを考えると候補になることが分かります。

人口減少予測なら候補から外すべき？

人口指数が100未満というだけで購入候補から外す必要はありません。大切なのは、実際に住むエリアの利便性と価格が希望に合っているかどうかです。

価格と将来性のバランスが良いエリア TOP20

※細かい数値は画像をクリック・タップして拡大してください。

長く住むなら良いが売却は慎重に考えたいエリア TOP5

地価が比較的低く取得価格を抑えられる一方、将来人口の減少が見込まれる市町を、長期居住と将来売却の観点から整理しています。

瑞穂町・青梅市・日の出町などが上位

※2050年人口指数は2020年の人口を100とした値です。評価スコア・順位は公的資料を基にした独自の計算結果であり、公的な順位ではありません。

上位の市町は住宅地平均価格が比較的低く、購入価格を抑えたい人にとって選択肢となり得ます。ただし、2050年人口指数は72.0～83.8で、人口減少が見込まれています。

これらの地域が「住むのに不向き」という意味ではありません。長く住み続けるなら、購入価格、生活環境、家族・親族との距離などを重視する考え方もあります。

将来の住み替えを考えるなら

人口減少は同じ市・町の中でも一様ではありません。将来売却する可能性がある場合は、駅や主要道路へのアクセス、買い物・医療などの生活利便性、災害リスク、土地条件を個別に確認しましょう。

長く住むなら良いが売却は慎重に考えたいエリア TOP20

地価は上がっているのに人口は減る街 TOP5

2026年の住宅地の地価が上昇している一方、2050年の人口が2020年より減ると推計される市町を比較しています。

国立市・立川市では地価上昇と人口減少予測が併存

※2050年人口指数は2020年の人口を100とした値です。評価スコア・順位は公的資料を基にした独自の計算結果であり、公的な順位ではありません。

1位の国立市は2026年の住宅地平均地価変動率が＋7.1%で、2050年人口指数は97.1。2位の立川市も地価変動率＋7.0%、人口指数97.4です。

つまり、現在の地価の上昇と将来の人口見通しは、必ずしも同じ方向には動きません。地価上昇率が高いからといって、長期の需要や売却価格が保証されるわけではありません。

人口減少幅にも違いがある

4位の瑞穂町は人口指数72.0で、国立市や立川市と比べると減少幅が大きい推計です。人口指数が100未満であっても、その程度は市町ごとに異なります。

地価は上がっているのに人口は減る街 TOP20

購入価格と将来人口に注目した街 TOP5

購入価格の水準も重視した独自評価です。人口増加が見込まれる街だけでなく、人口減少予測の街も含みます。

稲城市が1位、武蔵村山市・東村山市も上位

※2050年人口指数は2020年の人口を100とした値です。評価スコア・順位は公的資料を基にした独自の計算結果であり、公的な順位ではありません。

購入価格の水準も重視した独自評価では、1位は稲城市、2位は武蔵村山市、3位は東村山市となりました。

このランキングは「2050年に人口が増える市だけ」を選んだものではありません。 稲城市の人口指数は108.6ですが、武蔵村山市93.3、東村山市97.2、小平市99.5、日野市97.7は、いずれも2020年比で人口減少を見込む数値です。

武蔵村山市はモノレール延伸計画にも注目

武蔵村山市の住宅地平均価格は12万8,500円/㎡。市内に鉄道駅がない一方、東京都の多摩都市モノレール延伸計画では、2030年代半ばの開業を目標に市内へ新駅を設ける予定です。

ただし、将来の交通整備によって住宅価格が必ず上昇するとは限りません。現状の交通手段や買い物環境も確認したうえで比較しましょう。

出典：武蔵村山市「武蔵村山市と多摩都市モノレール」

購入価格と将来人口_TOP20

※細かい数値は画像をクリック・タップして拡大してください。

「長く住む家」と「将来売る家」では街選びが変わる

長く住み続ける目的か、将来の売却・住み替えを考えるかによって、重視すべき条件が異なります。

永住目的なら生活のしやすさを重視

住宅ローンを無理なく返済できるか、必要な広さを確保できるか、買い物・通院に困らないか。実家や親族との距離など、その家庭にとっての利便性も大切です。

将来の売却を考えるなら次の買い手の視点を重視

売却の可能性が高いなら、駅距離、生活利便性、将来人口、3LDK～4LDKなど幅広い購入者が検討しやすい間取りにも目を向けましょう。

今回のランキングはあくまでも市町単位の参考資料です。「ランキング上位＝どの物件も有利」ではありません。 地形・ハザード、道路付け、駅やバス停までの距離を含め、最後は個別物件を確認してください。