【建売住宅】リセールが良い条件とは？値下がり率を抑える立地・道路付け・購入価格の見極め方

リセールが良い新築一戸建てを選ぶには、売却時の価格だけでなく、次の買主に選ばれる立地・道路付け・間取りと、購入時の価格を総合的に判断することが重要です。
さらに、耐震性能や施工品質を確認し、将来の売却を妨げるリスクを購入時に減らしておくことが大切です。

【建売住宅】将来の値下がり率を最小限に！リセール良い新築一戸建ての条件とは？

• 執筆者：田中 勲
  (宅建士、ホームインスペクター、FP)
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リセールとは？「高く売れる」と「売りやすい」を考える

リセールバリューを考えるときは、「いくらで売れるか」と「買い手が見つかりやすいか」を分けて考える必要があります。

「高く売れる」と「売りやすい」は別の話

一生住むつもりで新築一戸建てを購入しても、転勤や家族構成の変化、親の介護などで売却する可能性はあります。
そのとき重要になるのは、売却価格の高さだけでなく、次に買う人にも選ばれる住宅かどうかです。

例えば1億円で購入した住宅が8,000万円で売れた場合、購入価格と売却価格の差は2,000万円です。
売却価格が高額でも、購入時との比較では大きく値下がりしている場合があります。

住宅ローン残高と売却費用も確認

売却時に手元に残る金額を考えるには、仲介手数料などの諸費用と住宅ローン残高も確認する必要があります。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合、原則として不足分を自己資金などで補う必要があり、金融機関との調整が必要になることもあります。

住宅購入時から、「自分が住みたい家か」に加えて「次の買主にも選ばれる家か」という視点を持つことが大切です。

参考：ゼロシステムズ「仲介手数料1％の不動産売却サポート」

リセールを左右する立地と道路付け

住宅のリセールを大きく左右するのは、あとから変えにくい立地と接道条件です。

駅までの距離だけでなく、その地域での暮らしやすさを確認

駅からの距離は重要ですが、通勤・買い物・通学のしやすさなど、生活利便性は地域によって異なります。
車で移動する世帯が多い郊外では、駐車スペースの台数や車の出し入れのしやすさも購入希望者の判断材料になります。

南道路が人気でも、方角だけでは判断できない

ゼロシステムズのYouTubeチャンネルで実施した視聴者アンケートでは、好む道路方位が南向き57％、東向き23％という結果でした。
ただし、視聴者を対象としたアンケートであり、住宅購入者全体の割合を示す統計ではありません。

南道路でも幅員が狭く、駐車や車の出入りが難しければ不便に感じることがあります。
反対に北道路でも、建物配置や隣家との距離によって日当たりが確保される住宅があります。
道路の幅、接道間口、駐車のしやすさは、図面だけでなく現地で確認しましょう。

私道の権利関係と再建築の条件は契約前に確認

接する道路が私道の場合は、建築基準法上の道路の種類、私道の所有権・持分、通行や掘削に関する権利関係などの確認が必要です。
こうした条件は将来の建て替えや住宅ローン、売却時の買い手の判断に影響する可能性があります。

内装や住宅設備は後から変更できますが、立地や道路の条件を変えることは簡単ではありません。

関連記事：「買ってはいけない私道ランキング｜私道物件の注意点・見分け方と住宅ローンへの影響」

こだわりの強い注文住宅はリセールで不利になる？

こだわりを反映した注文住宅が、将来の売却で必ず高く評価されるとは限りません。

住む人の理想が、次の買主の理想とは限らない

注文住宅は、家族の希望に合わせて設計できることが魅力です。
一方で、趣味専用の部屋、防音室、部屋数の多い間取り、個性的な内装などは、購入希望者の好みが分かれる場合があります。

特殊な設備を使わない買主が撤去や改修を希望すれば、その費用が購入判断や価格交渉に影響することもあります。
注文住宅やリフォームにかけた費用を、将来の売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。

標準的な間取りの建売住宅が持つ強み

建売住宅には、3LDK～4LDKなどの一般的な間取り、使いやすい収納や生活動線を備えた物件が多くあります。
幅広い家族が暮らしを想像しやすいため、購入希望者の対象を広げられる可能性があります。

また、同程度の立地・建物条件で購入時の価格を抑えられれば、将来の値下がり額や値下がり率を小さくできる可能性があります。
建売住宅だから必ずリセールが良い、注文住宅だから必ず不利ということではありません。
重要なのは購入価格と、次の買主が使いやすい住宅かどうかです。

将来の売却に関わる耐震性能

将来の買主が建物を評価する材料として、耐震性能を確認できることも重要です。

耐震性能を客観的に確認できる資料があるか

住宅の安全性を重視する買主にとって、耐震性能が分かる資料は住宅を比較する際の判断材料になります。
住宅性能表示制度の耐震等級は、決められた基準に沿って構造躯体の地震に対する強さを評価するものです。

ただし、住宅性能表示制度に基づく耐震等級と、建築士などが実施する個別の耐震診断は別の評価です。
それぞれの結果が何を示すのか確認する必要があります。

購入時の診断結果を将来の説明資料に

ゼロシステムズでは、新築一戸建ての購入時に建築士による住宅診断と耐震診断を行い、耐力壁のバランスなどを数値で確認する取り組みを行っています。
診断記録などを保管しておけば、将来の売却時に建物の状態を説明するための資料となる可能性があります。

ただし、診断結果が将来の耐震性能や売却価格を保証するものではありません。

出典：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」

参考：ゼロシステムズ「新築一戸建ての住宅診断」

条件が悪い家でも購入価格次第で評価は変わる

リセールを判断するときは、売却価格の高さだけでなく、購入価格からどれだけ下がったかを見る必要があります。

購入価格が違えば値下がり率も変わる

[ケースA] 4,000万円で買った新築一戸建てが10年後に3,200万円で売れた場合、値下がり額は800万円、値下がり率は20％です。
[ケースB] 日当たりなどの弱点を価格に織り込んで3,000万円で購入し、10年後に2,550万円で売れた場合、値下がり額は450万円、値下がり率は15％です。

購入価格で変わる値下がり率

ケースBは売却価格そのものは低いものの、値下がり率はケースAより小さくなっています。
※いずれも説明用の仮定で、売却時の諸費用や住宅ローン残高は含んでいません。

条件が良い住宅でも高値掴みを避ける

日当たりや敷地形状、間取りに弱点があっても、その条件が購入価格に十分反映されていれば、値下がり率が小さくなるケースは考えられます。
反対に、好条件の住宅でも相場より高く買いすぎれば、将来の値下がり額が大きくなる可能性があります。

「条件が良い家」かどうかだけでなく、「その条件に見合う価格で買うか」が重要です。

新築時の施工不良を将来の売却まで持ち越さない

新築時の施工不良を購入時に確認し、是正した記録を残すことは、将来の売却に備えるうえでも大切です。

売却時の住宅診断で不具合が見つかるリスク

購入時には気づかなかった施工不良が、将来、中古住宅として売却するときの住宅診断（インスペクション）で判明する場合があります。
補修費用が必要になれば、売却条件や価格交渉に影響するおそれがあります。

新築住宅では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、原則として引渡しから10年間の責任が定められています。
ただし、すべての不具合が10年間保証されるという意味ではなく、保証期間や対象範囲は内容によって異なります。

契約不適合責任免責なら何も責任を負わないわけではない

中古住宅では、契約不適合責任を免責する条件で売買するケースもあります。
しかし、免責特約があるからといってすべての責任を免れるわけではありません。
例えば、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、民法572条により責任を免れることができません。

また、免責条件が買主の不安材料となり、検討見送りや価格交渉につながる可能性もあります。

引渡し前の住宅診断と是正記録が重要

新築であっても住宅診断を受け、確認された施工不良は引渡し前に是正してもらうことが重要です。
ゼロシステムズでは、住宅診断に加え、指摘した不具合が修復されたかを確認する取り組みを行っています。

診断結果や是正完了の記録を残しておけば、将来の買主に購入当時の状態や対応履歴を説明する資料になります。
ただし、記録があることだけで、将来の建物品質や売却価格が保証されるわけではありません。

出典：国土交通省「新築住宅に関する法制度」

参考：全日本不動産協会「担保責任を制限する特約」

参考：ゼロシステムズ「住宅診断と是正確認」